журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС

ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

БАНКОВСКИЕ СИСТЕМЫ

БАНКОВСКИЙ СЕРВИС

БАНКИ И ОБЩЕСТВО

БАНКОВСКИЙ МАРКЕТИНГ

ПЛАТЕЖИ

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

Банковская деятельность

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №4, 2009

Банковская деятельность

Трещина

Спад на рынке коммерческой недвижимости представляет серьезную угрозу для западных банков

Мировой финансовый кризис, как известно, начался на рынке недвижимости. Дефолты по субстандартным ипотечным кредитам не только причинили огромные убытки банкам, но и обрушили рынок ценных бумаг, обеспеченных этими активами, с оборотом в триллионы долларов. Здесь, так сказать, основные неприятности уже произошли, однако в ближайшее время у американских и европейских банков могут начаться проблемы с коммерческой недвижимостью – торговыми и офисными центрами, отелями, доходными домами. По мере углубления экономического спада все эти объекты снижаются в цене, что подрывает систему финансового обеспечения отрасли, основанную на непрерывном подорожании недвижимости.

Бомба с часовым

механизмом

По данным американской экспертной организации The Real Estate Roundtable, объем американского рынка коммерческой недвижимости составляет около $6.5 трлн., при этом, для функционирования данного сектора крайне важен доступ к внешнему финансированию. Совокупная задолженность американских компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, оценивалась в начале текущего года в $3.1 трлн., из которых около половины – банковские кредиты, включая $700 млрд. купленных банками ценных бумаг, обеспеченных офисными зданиями, отелями, магазинами и прочими подобными объектами.

Как отмечают аналитики из Deutsche Bank, в конце марта опубликовавшие обзор американского рынка коммерческой недвижимости, основания для паники здесь пока нет. Уровень дефолтов по займам, обеспеченным активами в данной сфере, оценивался в США в марте текущего года в 1.8%, что в несколько раз меньше, чем в жилищном секторе. Доходы от коммерческой недвижимости, безусловно, сократились по сравнению с показателями годичной давности, но все равно остаются на достаточно высоком уровне. Непосредственно перед кризисом степень заполнения офисных и торговых площадей достигала в США рекордного в истории значения – 92%, так что спад на этом рынке пока терпимый. Сегодня не наблюдается и резкого падения цен на коммерческую недвижимость. Кроме того, коммерческие объекты в отличие от жилых ипотек, как правило, не нашли широкого использования в качестве обеспечения для различных деривативов. На этом рынке не было бума, что вселяет надежду на избежание и резкого спада.

Однако, как предупреждает Deutsche Bank, основные неприятности здесь, возможно, еще впереди. В этом отношении американский рынок коммерческой недвижимости можно сравнить с бомбой с часовым механизмом: не известно, когда она рванет и рванет ли вообще, но взрыв может быть очень сильным и разрушительным. Уровень дефолтов в 1.8% выглядит достаточно скромным лишь на первый взгляд. На самом деле он почти равен пиковому показателю предыдущего спада в начале 2000-х годов. В сентябре 2008 года невозврат на рынке коммерческой недвижимости составлял всего 0.9%, так что за полгода произошел двукратный рост, который и не думает прекращаться.

Прежде всего, опасность заключается в том, что основная схема работы банка с владельцами недвижимости создавалась в период роста, когда цены на рынке постоянно ползли вверх. Как правило, компания, приобретающая новый объект у девелопера, закладывала его в банке на стандартный пятилетний срок. При этом, она получала не полную стоимость здания, а, скажем, 80% от его рыночной цены. На протяжении пяти лет компания за счет доходов от принадлежащей ей недвижимости частично амортизировала стоимость объекта, так что, когда приходил срок погашения кредита, привлекала для его рефинансирования новый, но уже в размере не 80%, а, например, 75% от цены. При этом, в связи с тем что цены на рынке недвижимости постоянно увеличивались, эти 75% были больше, чем 80% пять лет назад, поэтому компания за счет нового кредита не только погашала старый, но и оказывалась в плюсе. Всего объект недвижимости должен полностью окупиться за 30 лет.

Но сейчас цены на коммерческую недвижимость просто тают. По прогнозу Deutsche Bank, в крайней точке спада они окажутся на 35-45% ниже, чем в 2007 году. Это означает, что компания, у которой пришел срок выплаты по предыдущему займу, не сможет привлечь новый на ту же сумму и будет вынуждена погашать разницу за счет собственных средств. Более того, банки, страхуя себя от удешевления недвижимости, не будут предоставлять кредит в размере 75-80% от текущей рыночной стоимости объекта, в лучшем случае, они дадут 60-65%. Многие займы не будут рефинансированы вообще, поскольку у банков, во-первых, нет средств из-за необходимости покрывать убытки и заново формировать капитал, а, во-вторых, многие объекты коммерческой недвижимости в нынешних неблагоприятных условиях могут вообще превратиться в неликвид.

Ничуть не лучше и ситуация с ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью, которые, как правило, выпускались под новые объекты, а их номинал составлял, в среднем, 90% от рыночной стоимости здания. Как считает Мэтью Андерсон, партнер в компании Foresight Analytics, в настоящее время владельцы недвижимости таким образом могут привлечь средства, равные не более 65% от стоимости их имущества. Между тем, многие компании, как и в отношении банковских кредитов, для погашения ранее выпущенных бумаг эмитировали новые.

По оценкам Deutsche Bank, до 2012 года американским компаниям необходимо будет погасить кредиты, обеспеченные коммерческой недвижимостью, на общую сумму $154.5 млрд. При этом, займы в размере до $100 млрд. могут не получить рефинансирования, что вызовет банкротство большинства заемщиков. Из $700 млрд. ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, в ближайшие три года по 30% может быть объявлен дефолт, а объем безвозвратных потерь (после реализации заложенной недвижимости) может превысить 10% от этой суммы.

Между тем, многие американские банки в свое время вложили довольно значительные средства в операции на рынке коммерческой недвижимости. В отличие от жилых ипотек, большая часть которых сконцентрирована в десятке крупнейших финансовых институтов, займы владельцам офисных и торговых центров предоставляли практически все. На конец 2008 года свыше 2.9 тыс. американских банков и сберегательных учреждений обладали портфелями кредитов, выданных девелоперам и владельцам коммерческой недвижимости, на сумму, более чем в 4 раза превышавшую размер их капитала, пересчитанного с учетом рисков (risk-based capital). Примерно, у 800 финансовых институтов номинальная стоимость этих активов была в 5 и более раз больше объема капитала первого порядка.

Национальный рекорд здесь установил локальный First Bank of Beverly Hills, у которого кредиты под залог коммерческой недвижимости в конце 2008 года превосходили собственный капитал в 14 раз. При этом, к тому времени 12.9% этих займов были просрочены по сравнению с 5%, в среднем, по американскому банковскому сектору. «Сегодня, конечно, понятно, что нам не стоило так активно заниматься кредитованием на рынке коммерческой недвижимости», – сожалеет президент и генеральный директор First Bank of Beverly Hills Ларри Файджин.

По оценкам Foresight Analytics, текущий экономический кризис может причинить американским банкам до $250 млрд. потерь, связанных с дефолтом по займам и ценным бумагам, обеспеченным коммерческой недвижимостью. Это может привести к банкротству почти 700 финансовых институтов. Некоторые эксперты полагают, что ситуация может оказаться еще хуже, чем в начале 90-х годов, когда лопнуло до тысячи американских коммерческих и сберегательных банков, а объем списаний по невозвращенным кредитам под залог коммерческой недвижимости с 1990-го по 1995 год составил $48.5 млрд. (7.9% от всего объема таких займов).

В поисках решения

Впрочем, в отличие от кризиса на рынке субстандартных ипотек ситуация на американском рынке коммерческой недвижимости развивается, все же, постепенно. Так, в секторе пока еще не было крупных банкротств, получивших широкую огласку. Из крупнейших игроков на грани краха только чикагская компания General Growth Properties, которой, в частности, принадлежит несколько сотен торговых центров. В марте она не смогла расплатиться по нескольким займам, так как не была способна их рефинансировать. По-видимому, General Growth Properties не сумеет избежать разорения, поскольку ее объем задолженности достигает $23 млрд., к тому же, многие кредиты, срок погашения которых истекает в ближайшие месяцы, очевидно, так и не удастся продлить.

Самым громким событием на рынке пока что была состоявшаяся в конце марта продажа с аукциона небоскреба John Hancock Tower – самого высокого здания в Новой Англии, бывший владелец которого компания Broadway Partners не смогла расплатиться по одному из займов, привлеченных в 2006 году при покупке небоскреба за $1.3 млрд. Сейчас его продали за $660 млн., причем, покупатель для этой цели получил пятилетний кредит в сумме $640 млн. на совершенно беспрецедентных для США драконовских условиях: фактически – под 11% годовых. Как считают эксперты, такие условия сделки означают довольно высокую вероятность дефолта.

Тем не менее, подобные случаи пока не получили широкого распространения. Это дает возможность вырабатывать кое-какие меры противодействия. Так, Федеральная резервная система (ФРС) США стартовала программу TALF (Term Asset-Backed Securities Loan Facility) для финансирования выкупа частными инвесторами проблемных займов, обеспеченных активами. Правда, нынешние условия программы подходят, в основном, для потребительского кредитования; для рынка коммерческой недвижимости они не приемлемы из-за слишком коротких сроков предоставления финансирования (максимум – три года). В начале нынешнего года банкиры и предприниматели, занимающиеся сделками с коммерческой недвижимостью, провели несколько встреч с руководством ФРС, убеждая его изменить условия TALF, чтобы приспособить ее для долгосрочных займов, но никакого решения до сих пор не принято.

Впрочем, многие эксперты считают, что власти так или иначе придут на помощь крупнейшим компаниям сектора, чтобы не допустить полного обвала рынка. А вот небольшим фирмам, занимающимся коммерческой недвижимостью, и связанным с ними мелким локальным банкам, вероятно, придется весьма туго.

Не имея существенной поддержки от государства, некоторые банки приступили к решению проблемы своими силами. Так, Citigroup срочно организовала продажу новому собственнику торгового центра в городе Гретне (штат Луизиана), предыдущий владелец которого компания General Growth Properties не смогла расплатиться с Citi по займу объемом $95 млн.

Калифорнийский Bank of the West решил подойти к проблеме с другой стороны, создав специализированное подразделение по предоставлению консультационной и финансовой помощи клиентам, действующим на рынке коммерческой недвижимости. В частности, банк предлагает им кредитные линии, управление наличностью и платежами, коллекторские, юридические и прочие услуги. Как надеются в банке, благодаря этим мерам их клиенты смогут избежать ухудшения своего финансового положения и дефолтов по кредитам.

Однако, как предупреждает Дуэйн Толер, управляющий директор компании NewSource Partners, банкам надо все же быть готовыми к тому, что вследствие массовых дефолтов по займам под их контролем окажется множество заложенных объектов коммерческой недвижимости. Возместить же свои потери по кредитам финансовые институты смогут только посредством перепродажи этих активов либо получения доходов от владения ими. Причем, быстрая продажа с аукциона, как произошло, например, с John Hancock Tower, чаще всего будет не в интересах банка. Во многих случаях текущая рыночная стоимость объекта будет уступать объему некогда предоставленного под его залог кредита.

По словам Дуэйна Толера, банки, в первую очередь, должны принять меры для максимального сохранения ценности объекта недвижимости, действуя вместе с заемщиком (если объект еще находится в его собственности). Для этого необходимо составить план, проанализировав все достоинства и недостатки объекта, возможные источники дохода и способы его сохранения или увеличения. Если несостоятельный клиент не хочет взаимодействовать с банком, финучреждению следует всемерно ускорить юридические процедуры, чтобы побыстрее получить контроль над активом.

Для управления конфискованными у несостоятельных заемщиков объектами коммерческой недвижимости необходимо создать обособленное подразделение. При этом, будет серьезной ошибкой комплектовать его специалистами по кредитованию, ведь их профессиональные знания совершенно не подходят для управления имущественными комплексами. Вместо этого банки могут воспользоваться нынешней ситуацией на рынке труда. Из-за экономического спада сейчас ищут работу многие профессионалы в области управления недвижимостью, а их можно привлечь с относительно небольшими усилиями и затратами.

Как советует Толер, при переходе объекта под контроль банка лучше сохранить установившиеся отношения с независимыми компаниями, оказывавшими услуги прежнему владельцу. «Сейчас не время искать самых дешевых провайдеров, – объясняет Дуэйн Толер. – Нужны партнеры, которые хорошо знают данный объект и могут оказать реальную помощь в управлении им». Особенно ценными здесь будут отношения с брокерами, занимающимися поиском арендаторов либо покупателей коммерческой недвижимости.

По оценкам Дуэйна Толера, сам факт, что объект находится под контролем банка-кредитора, сбивает его цену на 15-25%. Поэтому банку, по большому счету, не выгодно быстро продавать ни сами площади, ни проблемные займы, обеспеченные коммерческой недвижимостью. И в том, и в другом случае дисконт будет слишком большим. Наиболее оптимальная стратегия, по мнению Толера, заключается в «пережидании кризиса» с получением текущего дохода от объектов в управлении или точечном поиске покупателей для конкретных активов. Для их привлечения и достижения более выгодных условий продажи банк может использовать имеющиеся в его распоряжении рычаги, например, предоставление финансирования покупателю.

В любом случае, как отмечают эксперты, проблемы, спровоцированные падением цен на коммерческую недвижимость, должны в полный рост встать перед американскими банками уже во втором полугодии текущего года. У финансовых институтов еще есть время, чтобы подготовиться к возможному возникновению новых трудностей, но быть к ним готовыми нужно обязательно.

Виталий Шимкович,
по материалам The Wall Street Journal, US Banker, Deutsche Bank

 
© агенство "Стандарт"