журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

Международные банки

Новые рыночные страны

БАНКОВСКИЙ СЕРВИС

БАНКОВСКИЙ МЕНЕДЖМЕНТ

БАНКОВСКИЙ МАРКЕТИНГ

Банковская деятельность

ПЛАТЕЖИ

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

Банковское оборудование

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №5, 2007

ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

Конец «американской мечты»?

Ипотечный кризис в США: наглядное пособие для банков о том, «как нельзя поступать»

Кризис неплатежей охватил американский рынок закладных. С конца 2006 года на протяжении уже более шести месяцев страну просто лихорадит: массовый отказ заемщиков платить по ипотечным кредитам нанес сокрушительный удар по сектору sub-prime-кредитования (предоставление займов малонадежным клиентам). Колоссальное число домов конфисковано за невыполнение кредитных обязательств. Рекордная статистика по обоим пунктам приводит в состояние шока экспертов и простых обывателей. Мнения аналитиков разделились: одни утверждают, что это – сигнал к краху всей ипотечной, а, следовательно, и экономической системы США, другие же приводят не менее убедительные статистические аргументы в пользу того, что экономика устоит и, более того, проблемы не распространятся на остальные сегменты ипотечного рынка. Как выясняется из этих дебатов, вопросы «Кто виноват?», «Что делать?» и «Кто последний?» утратили статус российско-советских эндемиков, выйдя на международную арену. И, если аналитикам на первые два с горем пополам удалось найти ответы, третий остается открытым. Пока не ясно, как отразится американский кризис на экономике других государств и каков прогноз для самих США, но выявление причинно-следственных связей – уже неплохой шаг к преодолению шока от случившегося.

Договоримся о терминах

и пролистаем историю

Традиционно заведено, что приобретение жилья в США финансируется через ипотеки. Более того, можно смело заявить, что экономическая система страны зиждется именно на ипотечных кредитах. Банки стремятся расширять свои ипотечные портфели, выпускают под них облигации, которые затем выкупают инвесторы, а полученные от инвестиций средства идут снова на выдачу кредитов. Поэтому в конкурентной борьбе финансовые организации используют массу методов привлечения потенциальных клиентов, чтобы увеличить приток капитала.

Стандартные ипотечные кредиты – так называемые prime loans – выдаются банками клиентам, чья платежеспособность 100%-но подтверждена, а кредитная история безупречна. Эти кредиты индексируются по прайм-рейту, т.е. процентной ставке по кредитам первоклассным заемщикам, публикуемой банками (она изменяется сравнительно редко и служит ориентиром стоимости кредита в стране).

Ипотечные кредиты категории Alt-A с достаточно низкими процентными ставками доступны клиентам, чья кредитная история или возможность погасить кредит внушают кредитору некоторые опасения. Они занимают промежуточное положение между prime и sub-prime.

А кредиты sub-prime (высокорисковые, малонадежные, некоторые считают их даже «второсортными») предлагаются заемщикам, у которых нет шансов попасть на рынок стандартных ипотечных кредитов. Они предполагают ряд привлекательных условий для клиентов, например, подачу неполного пакета документов. Отдельно следует отметить кредиты с плавающей процентной ставкой, которые подкупают недальновидных заемщиков.

Как ни парадоксально, но кредиты sub-prime обходятся заемщикам дороже, нежели prime-кредиты, в силу того что кредитор должен компенсировать себе риск, связанный с предоставлением займа клиенту с плохой кредитной историей или низким уровнем доходов. Высокорисковые кредиты, как правило, характеризуются низкими «вводными» процентными ставками, которые обычно в течение первых двух-трех лет остаются стабильными, а затем вдруг делают рывок вверх.

Резкий рост рынка высокорисковых займов произошел в США в 1994-2005 годах, когда ежегодно их прирост составлял 25%, в результате чего за десять лет объем sub-prime-кредитов вырос вдесятеро. Если в 1994 году высокорисковые кредиты составляли менее 5% от общего объема ипотечных займов, то к 2005-му этот показатель составил почти 20%.

Дело в том, что 15 лет назад ипотечное кредитование в США было вверено коммерческим банкам, предлагавшим почти исключительно стандартные кредиты с фиксированной ставкой. Альтернатив им почти не было. Сегодня же коммерческие банки утратили лидирующие позиции в создании (точнее – развитии) инновационных идей или предоставлении ипотечных кредитов. Ряд изменений в федеральных законах ныне дает право другим финансовым учреждениям – страховым компаниям, брокерским конторам, даже сети гипермаркетов Wal-Mart – оформлять кредитные сделки на приобретение недвижимости. Ипотечные брокеры и ипотечные финансовые компании агрессивно вышли на рынок и уверенно оттесняют традиционные банки, предлагая потребителю все новые и новые продукты. Резкое ужесточение конкуренции привело к тому, что в настоящий момент существует невероятное разнообразие ипотечных продуктов и вариантов выбора условий для потенциальных домовладельцев, в том числе и высокорисковые займы.

В 2005 году после десяти лет, на протяжении которых кредитные ставки были стабильными или постепенно снижались, кредитные ставки внезапно начали расти; как следствие, – упал спрос на жилую недвижимость. Рынок замедлился, что привело к снижению цен на дома. И, таким образом, многие домовладельцы пострадали дважды: во-первых, были не в состоянии рассчитаться из-за более высоких процентов, а, во-вторых, плохой спрос и низкие цены лишили их возможности продать дома или рефинансировать свои дорогостоящие ипотечные займы. Так, по стране прошла волна конфискаций жилья за неуплату по кредитным договорам. Например, в апреле нынешнего года Wall Street Journal сообщил, что в Мерседе (штат Калифорния) дома были переоценены на 77% против своей реальной стоимости, город занимал шестое место в США по доле высокорисковых кредитов (21.6%), а уровень конфискаций жилья за невыполнение кредитных обязательств с 2005 года вырос на 50%.

И поэтому не удивительно, что с 2005 года существенно увеличилось число домовладельцев, не способных выполнить обязательства по ипотечным договорам. По оценке Американской федерации потребителей, на сегодняшний день из 69 млн. всех ипотечных договоров, оформленных на частных лиц, целых 2,2 млн. оказались на грани риска невозможности выплаты взятых кредитов. В январе 2007 года спрос на жилье упал на 14.4% по сравнению с аналогичным месяцем годичной давности, что вызвало огромное беспокойство среди риэлторов и строительных компаний. Но до настоящей паники было еще далеко.

Обстановка накаляется

Паника в секторе sub-prime-кредитов началась в феврале, когда стало известно, что 22 финансовые компании, занимающиеся ипотечным кредитованием, в течение первых двух месяцев 2007 года объявили о своем банкротстве, компенсируя ликвидацию задолженности конвертацией кредитов на жилье в облигации.

Британский банк HSBC был вынужден выделить $10.6 млрд. на покрытие безнадежных займов в своем американском филиале. Это на 20% выше, чем ожидали аналитики. В результате британскому банку было рекомендовано воздержаться пока от новых приобретений американских компаний, до тех пор пока его подразделения, занимающиеся кредитованием, не придут в норму.

Исполнительный директор HSBC Майкл Джоджеган, который вмешался, чтобы взять под свой контроль филиал банка в США, и в начале месяца требовавший, чтобы «все деньги оставались у нас», разогнал весь высший руководящий состав филиала. Но Household International, подразделению по недвижимости, приобретенного британским банком в 2003 году за $14.4 млрд. в надежде получить фантастические прибыли на волне жилищного бума, этот шаг не принес исцеления от бед. Тем не менее, как подобает истинным британцам, HSBC держит хорошую мину и отрицает, что в корне финансовых проблем его американского подразделения лежит кризис sub-prime-сектора.

Пожалуй, даже не стало неожиданностью и то, что стоимость страхования на случай дефолта по высокорисковым займам за несколько недель взлетела до немыслимых высот – от 50 б.п. выше ставки Libor до 1200 б.п. У многих это вызвало опасения, что кредитный кризис может распространиться и на остальную часть рынка недвижимости.

Низкосортные облигации с рейтингом ВВВ (приемлемый уровень риска), по индексу АВХ, в начале ноября 2006 года еще имели паритет к 100, но в начале третьей декады февраля упали до 72.5.

Питер Шифф, глава Euro Pacific Capital, заметил тогда, что сектор стремительно летит в бездну. «Это как бесконечная спираль: как только компании, кредитующие малонадежных заемщиков, сокращают выдачу кредитов, происходит еще больший всплеск невыплат по уже выданным займам», – заявил он.

Калифорнийская компания ResMae Mortgage объявила о банкротстве в середине февраля, после того как долго и безуспешно пыталась справиться с невыплатой $7.7 млрд. по выданным в прошлом году кредитам малонадежным клиентам. В то же время, компания Accredited Home Lenders в Сан-Диего предупредила, что безнадежные займы достигли 7.18% от всего ее портфеля.

В середине марта вторая по величине компания на рынке sub-prime-кредитов New Century Financial объявила о банкротстве и о том, что не имеет достаточных средств, чтобы рассчитаться с собственными кредиторами. Незадолго до этого она сообщила, что ей придется пересмотреть результаты за 9 месяцев 2006 года в связи с «выявленными неточностями». Затем ее перестали финансировать Citibank, Goldman Sachs, Bank of America и Morgan Stanley. Нью-Йоркская фондовая биржа заморозила торги по ее акциям. Государственные контролирующие инстанции наложили запрет на заключение новых кредитных договоров и обязали New Century выполнить свои обязательства. В настоящее время против компании ведется криминальное расследование по факту искажений в финансовой отчетности и торговле акциями.

Далее, корпорация General Motors признала, что ее финансовое подразделение General Motors Accepting в середине марта было вынуждено отметить напряженную ситуацию, сложившуюся в отделе ипотечного кредитования ее дочерней компании Residential Capital LLC. Когда 14 марта стали известны финансовые результаты корпорации за четвертый квартал 2006 года (точнее – ошибки, допущенные аналитиками в предварительных оценках), кое-кто вполне мог удивиться: ситуация с ипотечными кредитами оказалась на грани обвала. Хотя гигант американского автомобилестроения объявил о получении самой крупной прибыли за последние три года, эта новость омрачалась тем, что подразделение корпорации, занимающееся высокорисковыми кредитами, испытывает дефицит в $651 млн.

Затем стало еще хуже. Проблемы ипотечного рынка произвели эффект разорвавшейся бомбы на Уолл-Стрит, где индекс Dow Jones упал за один день более чем на 2%, вызвав бурю опасений, что недуг на рынке жилья заразит и остальную часть экономики страны.

В середине марта Американская ассоциация ипотечных банков (Mortgage Bankers Association – MBA) отозвала свой прогноз быстрого восстановления рынка недвижимости во второй половине 2007 года. Как выяснилось, за последние три месяца 2006 года резко возросло число задержек по выплатам ипотечных кредитов, а также участились случаи лишения клиентов права выкупа по закладной (с конфискацией недвижимости). По данным МВА, в последнем квартале 2006 года 4.95% всех ипотечных кредитов имели задержки с выплатами, по меньшей мере, на 30 дней (в третьем квартале их было 4.67%). Более впечатляло количество неплатежей по высокорисковым кредитам – 13.33% по сравнению с 12.56% в предыдущем квартале. Но это оказалось ниже, чем уровень неплатежей по sub-prime-кредитам с плавающей процентной ставкой (adjustable rate mortgage – ARM), доля которых достигла целых 14.44%. Эти данные снизили индекс Standart&Poor's 500 на 2%.

Некоторые аналитические прогнозы на текущий год были мрачнее тучи: чтобы компенсировать потери от просроченных платежей, компании-кредиторы подвергнут пересмотру проценты по кредитам общей суммой в $265 млрд. в сторону повышения. Таким образом, беднейшие домовладельцы в США будут вынуждены выплачивать непосильную для них ставку в 12%.

Исследование, проведенное Центром платежеспособного кредитования (Centre for Responsible Lending), прогнозирует, что до 20% ипотечных сделок в категории sub-prime, совершенных в течение последних двух лет, завершатся лишением права выкупа закладной. И это будет логичным результатом самого серьезного за многие годы кризиса в ипотечном секторе.

Центр заявляет, что 2.2 млн. сделок для малонадежных заемщиков уже либо завершились конфискацией заложенной недвижимости, либо неудержимо стремятся к такому финалу, потери же домовладельцев могут превысить $164 млрд.

Невинно пострадавшие

Список неудачников растет день ото дня. В нем подобралась совершенно разношерстная компания – от ведущих банков, которые недавно увеличили объемы кредитования ипотечных компаний, до инвесторов, с жадностью бросившихся перекупать облигации, обеспеченные малонадежными кредитами, а также больших и малых акционеров проблемных кредитных организаций. К ним добавилось и огромное число непосредственно покупателей жилья, которые залезли в долги, чтобы иметь собственное жилье, а теперь вынуждены его все-таки утратить за невыполнение кредитных обязательств. Им всем уготованы тяжелые времена на много месяцев вперед.

Уже можно подсчитать убытки среди взаимных фондов, банков, инвесторов на Уолл-Стрите и хедж-фондов, которые, похоже, ошеломлены недавней «распродажей» компаний, лидирующих в секторе sub-prime-кредитов.

Финансовый гигант Citigroup приобрел акции New Century всего за несколько недель перед тем, как она перестала выдавать новые кредиты, а ее кредитные линии были аннулированы, в результате чего курс ценных бумаг упал до 69 центов. Взаимные фонды Vanguard Group и Hotchkins & Whiley Capital Management тоже были крупными акционерами.

Хедж-фонд Farallon Capital Management накопил 7.8% акций в Accredited Home Lenders, чьи акции в нынешнем году упали на 85%. Несколько фондов, владевшие крупными пакетами компании Fremont (ее акции в 2007 году упали на 59%), в том числе Fidelity, Vanguard Putnam Investments, пополнили список проигравших.

Пострадали и многие мелкие инвесторы. Алан Голд, брокер по коммерческой недвижимости в Чикагском регионе, обзавелся акциями New Century два года назад. В апреле New Century заявила о том, что обнародует обновленный отчет о доходах за 2006 год на основании данных, выявленных во время федерального расследования, касающегося нарушений в бухгалтерской отчетности и торговле ценными бумагами компании. Более того, Комиссия по ценным бумагам начала собственное расследование по факту многочисленных нарушений в практике New Century. «Будучи инвесторами, в этой ситуации мы оказались невинно пострадавшими, полагаясь на аудиторские проверки и так называемую репутацию New Century», – горюет Голд.

Кто же выиграл в данной ситуации? Без сомнений, – высшее руководство компаний, предоставлявших sub-prime-кредиты, умудрившееся незадолго до краха продать акции своих компаний. За последние восемь месяцев пятеро представителей топ-менеджмента New Century продали акций на сумму около $29 млн., причем, большая часть сделок пришлась на период между августом и ноябрем 2006 года, когда курс акций этой компании был весьма высок. Один из крупных продавцов, соучредитель и заместитель председателя правления компании Эдвард Готшалл, чья валовая прибыль от продажи акций достигла $19.3 млн., от комментариев по этому поводу отказался.

Но он и его коллеги из руководства New Century были не одиноки в получении сверхдоходов, перед тем как все рухнуло. Эдвард Мейрер, директор NovaStar Financial Inc., от продаж акций своей компании с ноября 2006 года по январь 2007-го получил более $1.1 млн. А уже 21 февраля акции NovaStar упали на 43%, когда компания сообщила о неожиданных убытках в четвертом квартале прошлого года и представила довольно мрачную перспективу на 2007 год. Представители NovaStar также отказались комментировать сложившуюся ситуацию.

Тем не менее, эксперты говорят, что в самом широком смысле экономика имеет все, чтобы противостоять обвалу на ипотечном рынке. «Для финансовых компаний будет установлено существенное ограничение на оформление ипотечных кредитов, – говорит Дэвид Уисс, главный экономист Standart&Poor's. – Однако это не означает, что на рынке вообще никого не останется».

Горе – не беда!

Обычно экономисты бьют тревогу, когда появляются проблемы с sub-prime-кредитами, предполагая, что заемщики, у которых доходы малы или нестабильны, будут не способны регулярно платить по ипотечным кредитам, вследствие того что основная экономика ослабела. В этот раз все иначе, потому что главная вина лежит на низких критериях платежеспособности. Экономика государства работает как раз хорошо, и подтверждение тому – сведения Бюро статистики труда, по данным которого в феврале было создано 97 тыс. рабочих мест, а уровень безработицы составил всего 4,5%. Так что в данном случае беда с второсортными кредитами – не показатель более глубоких проблем.

Фактически прогноз для рынка стандартных ипотечных кредитов кажется положительным несмотря на рост неплатежей. По данным Freddie Mac, с 1 февраля по 8 марта, как только проблемы на рынке sub-prime-кредитов достигли серьезного резонанса, процентные ставки на 30-летние стандартные кредиты упали от 6.34 до 6.14%. В начале февраля средняя ставка для кредитов на 15 лет с фиксированной ставкой была на уровне 6.06%, а с 8 марта – уже 5.86%. Если снижение процентных ставок будет продолжаться, это поможет поддержать большую часть рынка жилья, на чем, например, настаивают обозреватели журнала Business Week.

Семьям такие низкие ставки дают хорошее преимущество. Ассоциация ипотечных банков 14 марта сообщила, что ее еженедельный индекс заявок по сравнению с тем же периодом прошлого года был выше на 19%.

Дэвид Розенберг, главный экономист по Северной Америке в Merrill Lynch & Co., один из тех экономистов на Уолл-Стрите, которые рассматривают события с точки зрения биржевой игры на понижение, заметил, что в нынешнем году «вполне вероятно» понижение цен на жилье на 10%. Это, по его оценке, обусловлено уменьшением роста ВВП от 3.3% в 2006 году, приблизительно, до 1.75% в 2007-м. «Это не классический экономический кризис, – предполагает он, – но это то явление, которое мы называем спадом экономического роста».

Как ни парадоксально, утечка капитала в ценные бумаги, частично спровоцированная именно проблемами на рынке рисковых ипотечных кредитов, фактически может оказаться на руку всей экономической системе, поскольку процентные ставки понижаются. Грег Дженсен, один из главных директоров по инвестициям в Bridgewater Associates Inc., крупной компании в секторе институционного инвестирования, сообщил своим клиентам: «Мы предполагаем, что происходящие в данный момент конвертации проблемных кредитов в облигации сильнее подпитают глобальный рост, нежели проблемы с рисковыми кредитами затормозят его».

Правда, очевидно, что тем, кого проблемы рынка высокорисковых кредитов затрагивают самым непосредственным образом, придется несладко. На таких локальных рынках как Гонолулу, Лас-Вегас, Южная Калифорния, Вашингтон и большая часть Флориды платежи по ипотечным кредитам достигают более трети дохода заемщиков, хотя в масштабах всей страны они составляют, в среднем, 16%. В Калифорнии 20% домовладельцев платят более 50% своего дохода за жилье. Эти покупатели домов «начинают волноваться», по выражению Памелы Симмонс, юриста по вопросам недвижимости из Сокуэля, калифорнийского городка неподалеку от Санта-Круза. Сейчас у нее в производстве ежемесячно около 20 дел проблемных покупателей домов, хотя еще полгода назад были считанные единицы.

Положение кредитных компаний, заключивших высокорисковые кредитные договора (как и служащих этих компаний), тоже весьма зыбкое. Даже те финансовые организации, чья деятельность осуществляется в других рыночных секторах, встревожены не меньше. «Одна из опасностей нынешней ситуации заключается в том, что люди в панике заберут все свои деньги домой, в бабушкин чулок», – говорит Уисс из Standard&Poor's.

Виноваты все?

Как обычно, в поисках причины кризиса попутно ищут и виновных. Само собой, брать на себя вину никто не хочет. Конфискация жилья за невыполнение кредитных обязательств достигла невиданных доселе масштабов. Realty Trac, интернет-компания, занимающаяся торгами имуществом, конфискованным за невыполнение кредитных обязательств, сообщила, что в декабре 2006 года конфискации подверглось 109652 жилых объекта по всей стране, что на 35% больше по сравнению с декабрем 2005 года.

Вполне понятно, что потребители, выселенные из своих домов и вынужденные либо переезжать в более дешевое жилье, либо вообще ютиться в автомобилях (что стало приметой времени для Калифорнии, например), в своих проблемах обвиняют именно банки. Они не разъяснили толково, что означают «плавающие процентные ставки», не осветили максимальный уровень платежей, ограничили в информации… Другие же, из лагеря «сочувствующих», а не пострадавших, утверждают, что виноваты обе стороны. Так, Лео МакГуайр, шериф графства Берген (штат Нью-Джерси), кого долг обязывает присутствовать на аукционах конфискованного жилья, убежден: основная вина за то, что творится в секторе sub-prime-кредитов, лежит на банках, практикующих сомнительные методы кредитования. «Возможно, ничего бы такого не случилось, если бы не этот новый тип кредитов», – уверенно выразил свое мнение шериф за пару минут до начала очередного аукциона. Хотя и добавил, что, очевидно и то, что благодаря таким кредитам миллионы американских граждан обзавелись собственным жильем. «Банки пошли на риск так же, как и домовладельцы, так что вина здесь обоюдная, – считает МакГуайр. – Однако банки и кредитные организации максимально способствовали тому, чтобы нынешний кризис произошел».

Многие аналитики банковской сферы полагают, что вина в сложившейся ситуации в равной мере лежит как на «коварных» банках и кредитных организациях, так и «наивных» заемщиках, которые не смогли или не захотели четко уразуметь условия выдаваемых им кредитов на жилье.

На слушании Сенатского комитета по банковскому делу по причинам возникновения и исследованию кризиса на ипотечном рынке sub-prime-кредитов, состоявшемся в середине марта, председатель комитета Кристофер Додд назвал методы кредиторов по привлечению клиентов «недобросовестными и вводящими в заблуждение». Он отметил, что аналитики Федеральной резервной системы впервые заметили «разрушающее» воздействие новых механизмов кредитования в течение нескольких месяцев с конца 2003 года по начало 2004-го. В то же время, по словам Додда, Федеральное резервное управление поощряло кредитные организации выдумывать все более привлекательные схемы кредитования по плавающим процентным ставкам.

Тем временем, серия повышений процентных ставок, проведенная ФРС, привела к тому, что множество ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой оказались уже не по средствам заемщикам, которые были не в состоянии оплачивать поднявшиеся от 1.0 до 5.25% ставки. «На мой взгляд, все эти действия создали условия для «идеального шторма», который сметает сейчас миллионы американских домовладельцев», – сказал сенатор.

Отмена государственного контроля в кредитной сфере, особенно в течение периода ипотечного бума, случившегося в начале этого десятилетия, тоже внесла свой вклад в проблему, как полагает Роберт Маннинг, директор Центра потребительского финансового обслуживания в Технологическом институте Рочестера, автор книги «Нация кредитных карточек».

В течение этого периода многих домовладельцев соблазняли объединением их высокопроцентного и оборотного долга по кредитным карточкам в закладные с низкой стоимостью. Люди шли на это в надежде, что такой маневр даст им шанс сэкономить деньги. Следовательно, уровни ипотечного долга выросли более чем в 2 раза – от около $6 трлн. в 1999 году до почти $13 трлн. на сегодняшний день, согласно данным, представленным Маннингом в Сенатский комитет по банковскому делу.

Поскольку выплаты кредиторам возросли, а объем ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой расширился, желанные сбережения потребителей либо существенно сократились, либо вообще не состоялись. Внезапно многие из этих кредитов оказались на грани невозможности погашения.

«Просто сектор sub-prime наиболее изучен и наиболее неустойчив, изменчив в рыночных сегментах, – говорит Маннинг. – Это все те, кто в наименьшей степени может приспособиться к колебаниям в способностях оплачивать более высокие уровни долга».

Тем не менее, многие американцы склоняются, на первый взгляд, к парадоксальной мысли: купить дом может далеко не каждый. Так, Филипп Робинсон, юрист по потребительскому праву из Балтимора, уверен: «К сожалению, не все могут позволить себе владеть жильем. Если нет возможности работать, чтобы достаточно зарабатывать, то нельзя и брать кредит, который не будет сил вернуть. Возможно, в этом случае наиболее разумно продать дом и возвратить долг».

И не согласиться с этим невозможно.

Регуляторная политика

в сфере sub-prime

Некоторые обозреватели ипотечного рынка пытаются ответить на вопрос, какова доля вины государственных контрольно-регулирующих инстанций в происходящем кризисе sub-prime сектора. Четкий ответ, вероятно, будет способствовать поиску оптимальных решений в вопросах формирования этой отрасли кредитования в ближайшие 10 лет.

На сегодняшний день отмечена масса признаков того, что именно слабость в выявлении истинной кредитоспособности клиентов и неадекватная по сути ценовая оценка жилья должны взять на себя основную вину. Федеральные финансовые контрольно-регулирующие инстанции готовы ввести новые стандарты, которые устранят наиболее рисковые методы в практике подконтрольных им организаций. Так, например, краткосрочные гибридные (комбинированные) займы с низкими «завлекательными» процентами в течение первых 2-3 лет, скорее всего, уйдут в небытие, поскольку от кредиторов будут требовать обязательного информирования заемщиков о полной итоговой процентной ставке. Также большинство заемщиков будут лишены права выбора кредитов, требующих подачи неполного пакета документации, так называемых исключительно процентных кредитов. Но не стоит забывать, что регулирующие инстанции всегда реагируют с задержкой на динамические изменения рынка. Поэтому все кредитные организации, в том числе и те, которые не подпадают под юрисдикцию федеральных контролирующих органов, столкнутся с существенными ограничениями своих возможностей создавать и продавать кредиты с подобными условиями.

Если не анализировать, до какой степени эти кредиты вообще имели смысл, то ясно: они работали только тогда, когда цены на жилье повышались, а процентные ставки – нет. На протяжении почти пяти лет множество заемщиков играли в некий вариант детской игры «кто успел, тот и сел» с рефинансированием своих ипотек, многие кредиторы были от этого в неплохом выигрыше. Когда оценка жилой недвижимости в прошлом году остановилась на определенном уровне (музыка замолчала – по аналогии с игрой), некоторые заемщики, особенно те, кто инвестировал средства в покупку дополнительной недвижимости, выражаясь терминами игры, остались без места. Аналитики секьюритизированных портфелей назвали этот процесс «ранними неплатежами», которые происходят в течение первых 90 дней после подписания заемщиком кредитного соглашения. Именно эти неплатежи и были фатальными для кредиторов, специализирующихся только на предоставлении sub-prime-займов, в первую очередь, New Century.

Когда ранние неплатежи выявили безудержную тенденцию к росту в 2006 году в результате замедления процессов на рынке жилья, инвесторы, вложившие средства в облигации, обеспеченные пулом ипотек, воспользовались заложенной в этих контрактах возможностью обратной покупки, кредиторы же не были способны покрыть эти непредвиденные расходы.

Все это ведется к тому, что кризис конфискаций жилья за невыполнение кредитных обязательств стал следствием, в большей степени, моральных проблем (неграмотные или слишком самоуверенные заемщики намеревались за счет заниженных стандартов оценки кредитоспособности получить прибыль от спекуляций на рынке жилья), чем проблем, вызванных «платежным шоком» от пересмотренных процентных ставок. Большинство неприятностей, связанных с пересчетом процентных ставок, еще впереди.

Юристы по защите прав потребителей продолжают настаивать на введении ограничений на такие атрибуты кредитов, которые они называют «хищническими», например, штрафы за досрочное погашение кредита. Время для своих требований они выбрали очень удачное: именно сейчас, как никогда, легко принять их условия, после того как регулирующие инстанции и сами банки поняли, что в кредитных условиях таится множество ловушек не только для доверчивых клиентов, но и для самих кредитных организаций.

Однако новое исследование, проведенное Управлением по контролю за денежным обращением (Office of the Comptroller of the Currency – OCC; подразделение Государственного казначейства США, отвечающее за общий надзор и регулирование деятельности национальных банков), выявило, что «взаимосвязь между хищническими кредитными условиями и процентом конфискаций жилья за невыполнение кредитных обязательств значительно сложнее, чем выдвигаемые аргументы против их использования».

Экономист из ОСС Морган Роуз проанализировал 31 тыс. высокорисковых кредитных договоров, заключенных в Чикаго в 1999-2003 годах. Резюмируя проведенную работу, Роуз отметил, что влияние определенного «хищнического» кредитного условия на процент конфискаций недвижимости в очень высокой степени зависит от типа кредита и наличия в кредитном соглашении иных подобных условий. Кроме того, по его словам, «обобщенный государственный контроль – слишком примитивный политический инструмент, который стрижет всех под одну гребенку, таким образом, пресекая возможность использования потенциально ценных кредитных условий, которые во множестве случаев не вызовут проблем».

Учитывая, что ОСС – ярый приверженец именно политики обобщения в том, что касается регуляторных правил и контроля, Роуз рекомендует развивать и совершенствовать муниципальное и государственное законодательство, приспосабливая его к условиям каждого штата и даже локального рынка.

Есть ли свет

в конце туннеля?

В начале 2007 года количество свободного жилья превзошло все мыслимые и немыслимые рекорды: оно на 50% превысило максимальный уровень за последние полвека. Такое колоссальное количество предложений на рынке жилья имеет несколько объяснений: во-первых, исключительный оптимизм застройщиков, во-вторых, спекулятивные закупки инвесторами, пытающимися все еще выжать прибыль из замороженного рынка недвижимости. И еще, конечно же, масса покупателей, польстившихся на очень выгодные с виду процентные ставки по кредитам и посему рискнувшие приобрести либо более шикарное, либо даже дополнительное жилье (с целью последующей его перепродажи с «наваром»), но не имеющие фактической возможности полностью его оплатить. Действительно, снижение цен на жилую недвижимость стало катализатором кризиса высокорисковых займов.

В феврале Федеральная резервная система США выразила уверенность, что убытки можно держать под контролем. «Я не думаю, что рынок малонадежных займов способен серьезно повлиять на основные ипотечные кредиты», – утверждает управляющая FRS Сьюзан Шмидт Байес. В своей речи 20 февраля 2007 года она отметила, что высокорисковые кредиты с плавающей процентной ставкой, из-за которых, собственно, и разгорелся весь сыр-бор, составляют всего лишь 7-8% от общего ипотечного рынка.

Однако в абсолютных величинах размер невыплат по этим кредитам может оказаться колоссальным. По оценкам некоторых экспертов, ущерб для банков и прочих кредиторов, практикующих высокорисковые займы, может граничить с $300 млрд. или даже превысить эту отметку.

Хотя многие финансовые компании, в том числе и Goldman Sachs, признают, что рынок sub-prime-кредитов выказывает «относительную слабость», тем не менее, большинство их утверждают, что остальная часть рынка сильна.

Если «вирус» неплатежей не распространится на всю остальную часть ипотечного рынка, происходящее ныне в секторе sub-prime фатальных последствий не повлечет. По крайней мере, на текущий момент признаков этого нет: процентные ставки для высококлассных, заслуживающих доверия, заемщиков фактически снизились, как было указано выше.

Некоторые обозреватели отметили, что объем ипотечных кредитов категории Alt-A вырос от $85 млрд. в 2003 году до почти $400 млрд. в прошлом. Тем не менее, за 2006 год объем невыплаченных кредитов этой категории удвоился. Рейтинговое агентство Standard&Poor's также признает существование потенциальной угрозы дефолта в таких кредитах. А это уже ставит под угрозу экономическую стабильность.

Однако председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке 28 марта сообщил Конгрессу, что несмотря на проблемы в sub-prime-секторе, которые «нанесли серьезный ущерб многим гражданам и их семьям», они не скажутся на экономике в целом. «На сегодняшний день проблемы, возникшие на sub-prime-рынках, на экономике в целом и финансовых рынках пока не отражаются», – сказал он.

С января 2007 года общая сумма непогашенных кредитных обязательств составила $2.4 трлн. Если бы эта сумма составляла ВВП некой страны, то эта держава заняла бы шестое место в мире после Германии. Одним словом, это очень много. И ожидается, что дальше может быть и того хуже…

Ищите выход

Конгресс США всерьез обеспокоен ситуацией в sup-prime-секторе и склоняется к введению более жестких стандартов для ипотечного рынка.

Представительница Республиканской партии Кэролайн Мэлоуни, возглавляющая подкомитет по финансовым организациям и потребительским кредитам, планирует представить законопроект, которым предусмотрено введение более жестких директив, в том числе будет включено требование, чтобы кредиторы исследовали способность заемщика погашать заем по плавающей процентной ставке в течение всего срока действия договора, а не только в его начале, когда ставки чрезвычайно малы. На это, собственно, и клюют в подавляющем большинстве случаев клиенты из категории sub-prime, надеясь, что с такой суммой даже их малые или нестабильные доходы будут в состоянии справиться. Так и получилось, что кредиты на так называемых «комбинированных» условиях, кредиты с неполным пакетом документов и исключительно процентные ипотечные договора насчитывают 47% от всех кредитов, выданных в 2006 году. «Вы не имеете права раздавать кредиты, которые люди не в состоянии вернуть», – заявила сенатор Мэлоуни.

Некоторые аналитики и руководители отмечают, что законодатели и контролирующие органы упустили более ранние возможности для тщательного исследования ипотечного сектора экономики и волнуются в этой связи, как бы запоздалая реакция не ухудшила ситуацию, окончательно лишив малоимущие слои населения средств и еще сильнее ослабив рынок недвижимости.

Сенатор-демократ Кристофер Додд также намерен добиться прекращения оскорбительной, по его мнению, практики кредитования и помочь домовладельцам, чье жилье может быть конфисковано за невыплату по кредитам. «Мы не имеем права просто сидеть и наблюдать со стороны, поскольку 2.2 млн. семей теряют свои дома, а с ними – и свое финансовое будущее», – поясняет он.

В интервью CNNMoney.com Додд сказал, что «в книгах есть все», чтобы помочь заемщикам избежать утраты их домов, а также, что новые регулирующие правила и директивы могут оказаться ненужными.

К сожалению, на сегодняшний день у законодательной власти до сих пор нет ни четкого представления о мерах пресечения в будущем подобных ситуаций, ни каких-либо специальных формулировок для законодательных нововведений.

Впрочем, осознав пагубное влияние не только на потребителей, но и на собственный портфель таких уловок как «комбинированные» проценты, предоставление заемщиками неполных пакетов документации о доходах и модели исключительно процентных кредитов, финансовые организации, занимающиеся кредитованием, и сами предпочитают прекратить эту практику.

Решением проблемы в секторе высокорисковых кредитов занято не только федеральное правительство. Разного рода неприбыльные и социальные организации во многих регионах страны (Рочестер, Чикаго, Миннеаполис, Сент-Пол, Денвер и др.) занимаются повышением финансовой грамотности населения, дают юридические и психологические консультации людям, чьи дома находятся под угрозой конфискации, некоторые даже предоставляют небольшие кредиты. Их конечная цель – предупреждение самого феномена конфискаций за невыплаченные кредиты, но отнюдь не искоренение sub-prime-кредитов вообще.

Британцы – не американцы, им кризис не грозит

Тревожные известия о кризисе в секторе sub-prime-кредитов, поразившем США, быстро пересекли Атлантику и внесли смуту в британские финансовые круги. В результате биржевой индекс FTSE 100 резко упал 14 марта: на 160 пунктов. Это было самым крупным спадом в течение одного дня с мая 2006 года, приятного в этом для банков не было ничего. Биржу, однако, волновал иной вопрос: стоит ли Великобритании опасаться развития событий, аналогичных американскому сценарию?

Существует несколько причин полагать, что ситуация в Соединенном Королевстве существенно отличается от США.

Во-первых, сектор sub-prime здесь составляет значительно меньшую долю ипотечного рынка по сравнению с США. По данным Merrill Lynch, например, в 2005 году сумма высокорисковых ипотечных договоров составляла 25-30 млрд. ф. ст., но Совет по ипотечному кредитованию называет гораздо меньшие цифры – 15-16 млрд. ф. ст., т.е. всего 5-6% от общего объема ипотечных кредитов (напомним: в США этот сегмент рынка составляет почти 10% – $830 млрд.). Более того, примерно, половина всех sub-prime-заемщиков в Великобритании классифицированы как «клиенты с невысокой степенью риска» как не имеющие кредитной истории, подпорченной существенными проблемами с оплатой займов.

Во-вторых, стабильность процентных ставок в Великобритании в отличие от американцев не приводит к такому сильному моральному и финансовому разочарованию впоследствии, через два-три года, когда ставки резко повышаются от 1.0 до 5.25%. Британские заемщики изначально ориентированы на стабильность, они сами способны адекватно оценить свою платежеспособность.

В-третьих, характерной особенностью американской ипотеки является возможность клиента, не справляющегося с выплатой долга, продать заложенную недвижимость вместе с долговыми обязательствами, чтобы переселиться в более доступное жилье. С обвалом рынка жилой недвижимости такая операция, обычно становящаяся оптимальным выходом из положения для многих тысяч семей, стала просто невозможной. В Великобритании же продолжается долговременный строительно-покупательский бум на рынке жилой недвижимости, его стабильности, очевидно, пока ничто не угрожает.

Наконец, в-четвертых, критерии оценки платежеспособности потенциальных заемщиков кредитными организациями в Великобритании (как, впрочем, и по всей Европе) значительно жестче, нежели в США. Так что номер с получением кредита, заведомо зная, что он не по карману, но продолжая надеяться «на авось», на Британских островах не пройдет.

Ян Джайлз, директор по маркетингу в компании Kensington Mortgages, возглавлявшей становление sub-prime-рынка в 90-х годах, говорит: «Я просто уверен, что ситуация с американским ипотечным рынком у нас не сложится. У заемщиков в США значительно больше долговых обязательств, нежели в Великобритании, и рынок там рос гораздо активнее нашего. В США более мягкие и произвольные условия кредитования. И это выливается в то, что свыше 50% sub-prime-кредитов составляют 100%-ные закладные. В Великобритании эти финансовые продукты, максимум, позволяют заложить 90% жилья, а в среднем по стране получается менее 80%».

Ему вторит Джереми Кларидж, ведущий специалист по ипотеке в банке Alliance&Leicester, вышедшем на sub-prime-рынок в прошлом году: «По структуре ипотечные рынки Великобритании и США заметно различаются. Кредиторы в Великобритании от природы куда как осторожнее и благоразумнее в своем подходе к выдаче кредитов. Например, у нас установлены максимальные пороги повышения процентов с проверкой на ценовую доступность. В Великобритании, кроме того, практикуются кредиты с фиксированной процентной ставкой, дающей долгий период стабильности и уверенности в платежах всем участникам кредитных соглашений».

Находятся, конечно, и сторонники более пессимистичной точки зрения. Так, например, в середине марта Магнус Мэтьюсон, аналитик из брокерской компании Hitchens, Harrison & Co., предупредил, что ипотечный рынок страны тоже почти на грани обвала, поскольку уровень задолженности британцев, по его словам, очень высокий.

Директор по исследованиям в Edison Investment Research Нил Ша говорит: «Ценовая доступность на жилищном рынке простирается до определенного предела. Если попробовать ее искусственно «растянуть» чуть дальше, это чревато проблемами. Я заметил, что кредитные циклы имеют большую протяженность во времени, чем полагают некоторые, и через два-три года в Великобритании может повториться американский сценарий. Хотя для этого нужны определенные условия».

Тем временем, Управление финансовыми услугами (Financial Services Authority – FSA) пристально наблюдает за ипотечным сектором. В прошлом году оно распорядилось, чтобы более 200 ипотечных брокеров, специализирующихся на выдаче высокорисковых кредитов, изменили некоторые свои рекламные предложения, способные ввести в заблуждение потребителя. Сейчас FSA занято изучением практик продаж в этом сегменте рынка. Однако его представительница отрицает, что все принятые им меры относительно регулирования sub-prime-рынка вызваны беспокойством из-за возможности повторения американского кризиса на британской земле. «Мы просто делаем то, что должны делать, – сказала она. – Мы оцениваем все риски, затрагивающие наши компании, и принимаем необходимые меры».

Аналитик в области финансовых услуг Майя Имберг из Datamonitor, отмечает: «Американские кредиторы оказались ныне в таком положении, потому что не просчитали всех возможных рисков от своей политики. Просто потому, что подобных масштабных дефолтов не случалось долгое время. Главное, что должны вынести из этого урока британские кредитные компании, – это не увлекаться приростом клиентов любой ценой. Sub-prime-кредитование как раз та область, которая непосредственно подпадает под компетенцию риск-менеджмента, и кредиторам очень важно перестраховаться на все случаи, даже кажущиеся невероятными».

Тем временем рынок недвижимости в Лондоне отмечает существенный рост. В престижных центральных районах британской столицы цены поднялись на 31% по сравнению с прошлым годом. Это самый крупный годовой прирост с 1979 года. Эксперты поясняют, что взлет цен связан со стремительным ростом числа богатых покупателей, особенно из России, Италии, Франции и стран Ближневосточного региона.

Отсутствие –

еще не недостаток

Несмотря на то что в Новой Зеландии подобный спад, как говорится, «не обязателен к выполнению», тем не менее, кредитные компании насторожились.

Оптимизм вызывает тот факт, что сегмент sub-prime-кредитов здесь очень мал, всего 1,5% от общего объема ипотечных кредитов ($2 млрд. из $134 млрд.). Другое значительное отличие новозеландского рынка от американского в том, что ипотечные продукты даже с высокой степенью риска здесь не столь «экзотические», как в США. Однако исполнительный директор Bluestone Mortgages Алистер Джеффери отметил, что в новозеландской ипотеке есть один продукт, сходный с теми, которые причинили столько бед американцам.

Речь идет о кредите с привлекательной фиксированной процентной ставкой в течение двух лет, после чего идет перерасчет к полной процентной ставке на оставшиеся 28 лет действия договора. Этот кредит был выпущен на рынок в 2003 году и в 2006-м как раз и был проведен первый перерасчет на полную ставку.

По словам Джеффери, в декабре 2006 года неплатежи в компании Bluestone составили 4.29%, что немного выше, чем несколько лет назад. По данным же Standard&Poor's, доля неплатежей в Новой Зеландии по высокорисковым займам, обеспеченным ипотечными облигациями, в декабре прошлого года насчитывала 4.71% (для сравнения: в октябре этот показатель держался на отметке 6.19%, а в декабре 2005-го – 2.79%). Кажется, особых причин для беспокойства нет, но Алистер Джеффери склонен, все же, быть начеку. «Ни один рынок не застрахован против того, что случилось в США», – предупреждает он.

Самое главное, по его мнению, это компетентность кредиторов. «Множество новых компаний, ринувшихся осваивать новозеландский рынок высокорисковых займов, не имеют достаточной компетенции, чтобы грамотно разрабатывать, гарантировать и управлять такими кредитами. – анализирует Джеффери. – Они нацелены пробиться любой ценой, так что всем следует быть осторожными».

Постигнет ли Россию участь американского рынка – тоже вопрос дискуссионный.

Так, например, по авторитетному мнению аналитиков из ипотечной компании «Мой дом», ипотека в России не пользуется столь широкой популярностью, как в США. Хотя бы потому, что проценты выше, сроки договоров короче, а критерии оценки платежеспособности потенциальных заемщиков очень высокие. И в России пока отсутствует годами налаженный в США механизм рефинансирования, к тому же, крайне незначителен объем выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотек. Приблизительно, в таком же ключе высказался в мартовском интервью радиостанции «Эхо Москвы» Олег Вьюгин, глава Федеральной службы по финансовым рынкам РФ.

Но, в то же время, по данным агентства, сценарий, аналогичный американскому, может через два-три года настигнуть некоторые регионы страны, где сейчас наблюдается ипотечный бум, вызванный активной деятельностью банков, стремящихся развивать свои ипотечные портфели и потому строящих свои схемы процентных платежей по сходству с американскими sub-prime. В том числе такие банки существенно снижают требования к потенциальным заемщикам, что, по мнению председателя правления банка «ДельтаКредит» Игоря Кузина, стало просто инструментом конкурентной борьбы, но не гарантией качества предлагаемых финансовых продуктов. «Это ничем хорошим не обернется, – обеспокоен он. – Никто не отменял правила, что банки «торгуют» деньгами. И их маржа складывается из правильно просчитанных рисков. А риски высокие: все стандартные подходы говорят о том, что, если первоначальный взнос менее 20%, то при стрессовом сценарии этот портфель начинает показывать очень большой уровень просрочки и невозвратов задолженности. Это выйдет боком всей системе».

Радует одно: в данной ситуации нерешительность самих потребителей, их неизжитое еще недоверие банковским организациям постсоветского периода все-таки очень кстати. По крайней мере, России такие масштабы обвала рынка недвижимости, как в США, пока не грозят.

Основной резонанс американского кризиса на российском жилом рынке аналитики из компании «Мой дом» видят, скорее, в отказе иностранных инвесторов работать на вторичном рынке закладных. Так, в пресс-релизе компании указано: «С большой вероятностью иностранные инвесторы сократят планируемые объемы инвестиций в российские ипотечные инструменты и скорректируют свои планы в части участия в сделках по секьюритизации российских ипотечных активов в 2007-2008 годах. Следовательно, массовое тиражирование удачно совершенных в прошлом году тестовых сделок по выпуску ипотечных ценных бумаг будет отложено, большинству же российских первичных кредиторов придется искать внутренние источники рефинансирования ипотеки. Как результат, – привлечение недорогих долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может быть отсрочено, минимум, на год-полтора. Учитывая скромные возможности отечественных финансовых организаций по рефинансированию, стоит предположить, что развитие рынка будет этим существенно ограничено. Уже сейчас стремительно растущий первичный рынок ипотеки испытывает заметный дефицит средств. Однако, помимо АИЖК, реализацию собственных масштабных программ рефинансирования смогут осуществить не более 2-3 кредитных организаций с госучастием и господдержкой».

В любом случае, банкам всего мира следует извлечь максимум полезных уроков из кризисной ситуации в США, чтобы не повторять «американских ошибок». Всегда ведь советуют учиться на чужих промахах, а не на своих. По крайней мере, это не так больно.

Алиса Кандеева,
по материалам BusinessWeek, Telegraph.co.uk, The Guardian,
The Motley Fool, CNN, BBC News, U.S.Banker, Spotlight on Financial Services,
City Mayors, The Independent, Sunday Star Times, sobesednik.ru,
time-to-live.net.ru

 
© агенство "Стандарт"