журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

Новые рыночные страны

БАНКОВСКИЕ СТРАТЕГИИ

БАНКОВСКИЙ СЕРВИС

БАНКОВСКИЙ МЕНЕДЖМЕНТ

БАНКОВСКИЙ МАРКЕТИНГ

БАНКОВСКИЕ ПРОДУКТЫ И УСЛУГИ

БАНКОВСКИЕ ПРОДУКТЫ

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №2, 2007

ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

Строительство – бизнес банковский

Глобальные тенденции в жилищном финансировании

Темпы роста жилищного финансирования (housing finance) в последние годы стремительно растут во всем мире – как в развитых, так и в новых рыночных государствах. На сегодняшний день объем ипотечной задолженности (mortgage debt) превышает 40% от валового внутреннего продукта (ВВП) в большинстве развитых стран, в некоторых из них (Австралия, Великобритания и США) он доходит до 70%, а в Нидерландах даже составляет более 100% от национального ВВП.

Главный стимул

По данным экспертов, если оценивать ситуацию в мировой отрасли жилищного финансирования в целом, то следует отметить, что самый стремительный рост этих операций на сегодняшний день наблюдается там, где отмечаются самые высокие темпы экономического роста. Там, где они не высокие (Германия, Япония), объемы жилищного финансирования остаются на прежнем уровне или увеличиваются лишь незначительно. Хотя в новых рыночных странах отношение ипотечной задолженности к ВВП обычно не превышает нескольких процентов, в некоторых крупнейших из них (Китай, Мексика, Таиланд) она чуть выше 10%, а в других (Чили, Корея, Малайзия, ЮАР) достигает 20%.

В настоящее время, как утверждают международные финансовые аналитики, существует несколько причин, обусловливающих стремительный рост жилищного финансирования во многих государствах. Это, прежде всего, последовательный экономический рост, либерализация финансовой отрасли и ужесточение конкуренции. Сюда же в качестве важнейших факторов следует отнести снижение инфляции и процентных ставок.

В этом плане вполне поучителен пример Испании, приступившей к либерализации своих финансовых рынков в 80-х годах, причем, эта деятельность включала и приватизацию государственных жилищных банков (т.е. институтов, занимающихся ипотекой и жилищным финансированием). В 90-тые годы в результате присоединения Испании к зоне евро процентные ставки в стране резко упали, а темпы экономического роста стали быстро расти. Благодаря этим изменениям размер ипотечного рынка в стране в процентном отношении к национальному ВВП более чем удвоился – от 17% в 1990 году до 42% в 2004-м. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сегодня самый мощный рост жилищного финансирования отмечается в новых рыночных странах со стремительно прогрессирующей экономикой и низкими процентными ставками (Китай, Индия, Южная Корея, Малайзия).

Наряду с этим, следует, безусловно, отметить и то, что в настоящее время отношение потребителей к владению собственным жильем претерпевает ряд существенных изменений. Так, если ранее недвижимость считалась, главным образом, продуктом потребления, то теперь ее рассматривают как финансовый актив, который можно заложить для получения инвестиций в жилищное строительство (зарабатывая, при этом, приличные доходы с инвестируемого капитала) или любых других вложений, например, в покупку акций или начало собственного бизнеса.

Кроме того, с 2001 года из-за роста цен на недвижимость популярностью в ряде стран, в частности – в Австралии, Великобритании и США, стало пользоваться так называемое изъятие закладного капитала (Mortgage Equity Withdrawal), т.е. получение кредитов под залог увеличившейся стоимости домов. Например, если цена дома в $200 тыс. вырастает за год на 10%, то соответственно можно взять кредит на $20 тыс. В 2005 году объемы Mortgage Equity Withdrawal в этих трех странах достигали почти 6% от располагаемого (чистого) дохода (disposable income) потребителей (т.е. дохода, которым располагает лицо после уплаты налогов, взносов в систему страхования и иных вычетов).

Правительства данных государств, а также, к примеру, Дании и Нидерландов, всячески поддерживают и стимулируют эту модель заимствования, предоставляя владельцам недвижимости соответствующие налоговые льготы и низкие ставки по ипотечным кредитам. Одной из побочных тенденций, стимулирующих рост жилищного финансирования, становится увеличение цен на недвижимость, которое, в свою очередь, происходит вследствие высоких темпов экономического развития, урбанизации и миграции населения, а также относительной дешевизны и доступности самого жилищного финансирования.

Между тем, до начала эры всеобщей либерализации мировой финансовой отрасли жилищное финансирование было делом специальных структур (к примеру, в Великобритании им занимались жилищно-строительные общества – кооперативы, в США – кредитные и сберегательные банки, во Франции, Испании и во многих новых рыночных странах – жилищные банки, или housing banks). Эти финансовые институты обычно пользовались различными налоговыми, конкурентными и регулятивными преференциями как специалисты по жилищному финансированию.

Однако после начала более широкой либерализации финансовой отрасли в развитых странах в 80-тые годы специализированные финансовые структуры по жилищному финансированию перестали доминировать на рынке, полностью открытом для конкуренции. В результате роль главных провайдеров жилищного финансирования стали играть универсальные банки. В настоящее время коммерческие и сберегательные банки обеспечивают более 70% жилищного финансирования на рынках развитых государств. Хотя, к примеру, в Германии и США банки выступают доминирующими игроками в сфере жилищного финансирования, прежде всего, благодаря тому, что владеют специализированными ипотечными институтами и компаниями, уже давно занимающимися подобным видом бизнеса. Доминирование банков в секторе финансового строительства жилья в этих странах отражено в ряде факторов, в частности, в наличии у них достаточных, дешевых, а иногда и избыточных средств для осуществления такого финансирования, а также в обладании известными брендами и многочисленными каналами дистрибуции продуктов жилищного финансирования.

Тем временем, банки доминируют в секторе жилищного финансирования и во многих новых рыночных странах, хотя в ряде государств важными кредиторами продолжают оставаться специализированные структуры, как, к примеру, компании жилищного финансирования в Индии и фирма Sofols, специализирующаяся на этих операциях, в Мексике. Аналогичные специализированные структуры все еще являются главным источником жилищного финансирования в Бразилии, Южной Корее и той же Мексике, выступая здесь в роли фондов, субсидирующих строительство жилья. Однако, по данным экспертов, результаты деятельности этих фондов за прошедшее время далеки от идеальных. По большому счету, рост жилищного финансирования в данных государствах происходит за счет источников, не имеющих к этим фондам никакого отношения.

Ипотека

с регулируемой ставкой

Между тем, во многих странах важным дистрибуционным каналом продуктов жилищного финансирования являются ипотечные посредники (брокеры). На некоторых крупных рынках они обеспечивают около 40% новых кредитных операций, на ряде других – до 25%. Кроме того, эти посредники становятся важными фигурами жилищного финансирования в странах с переходной экономикой, например, в Чехии и Польше, где принадлежащая им доля новых кредитных операций превышает 50%.

Наряду с этим, ипотечные продукты становятся все более сложными и совершенными. Если ранее это были простейшие услуги в виде амортизированных займов (выплаты по ним осуществляются регулярно в виде равных сумм) или кредитов с фиксированной процентной ставкой, то сегодня схемы платежей, как и процентные ставки, могут серьезно варьироваться. Так, к примеру, в Великобритании сейчас предлагается несколько тысяч типов ипотечных продуктов, а в США, где до последнего времени доминировали кредиты с фиксированной ставкой, не менявшейся на протяжении 30 лет, теперь можно приобрести ипотечные продукты с плавающей процентной ставкой и разными схемами погашения платежей по ним.

В частности, в последние годы в США предлагается такая опция как ипотека с регулируемой процентной ставкой (adjustable rate mortgage – ARM), которая позволяет заемщику выбирать вариант амортизации – повременного ежемесячного распределения платежей до полного погашения подлежащей выплате суммы кредита. Подобные кредитные продукты очень популярны в США, их доля в 2004-2005 годах составила почти 20% от общего объема новых займов, выданных в стране за этот период.

В Австралии и Великобритании сегодня особой популярностью пользуются такие продукты жилищного финансирования как гибкая ипотека (flexible mortgage), ипотека с текущем счетом (current account mortgage – CAM), ипотека с взаимозачетом (offset mortgage) и ипотека с дележом прироста стоимости (shared appreciation mortgage – SAM). Кратко охарактеризуем эти виды ипотек.

Так, flexible mortgage представляет собой ипотечный кредит, когда заемщик может менять величину регулярных платежей, т.е. в отдельные периоды он может выплачивать дополнительные суммы в счет погашения кредита (например, при получении дохода сверх ожидаемого), а в отдельные – выплачивать пониженную сумму или даже пропускать некоторые платежи. При этом, штрафы за просрочку платежа или раннее погашение не налагаются, а проценты по таким ипотекам обычно начисляются ежедневно или ежемесячно.

Ипотека CAM – это разновидность ипотечного кредита, сочетающая черты гибкой ипотеки и текущего счета. В этом случае величина непогашенной части ипотечного кредита привязывается к банковскому счету заемщика; при поступлении средств на счет заемщика часть кредита погашается, т.е. заемщик может регулировать величину платежей в счет погашения ипотеки и при получении дополнительных доходов покрывать дополнительную часть ипотеки. Здесь процентные платежи рассчитываются ежедневно исходя из фактической величины непогашенного кредита.

Под offset mortgage понимается разновидность ипотеки, когда различные кредиты и счета заемщика увязываются между собой. Обычно ипотечный кредит увязывается с текущим и/или сберегательным счетами заемщика, но в этой системе могут участвовать также и его счет кредитной карточки, а также другие кредитные счета. В данном случае проценты начисляются ежедневно и для расчета процентных платежей остатки на разных счетах взаимозачитываются. Эта схема сходна с ипотекой с текущим счетом, но в отличие от нее offset mortgage не предполагает объединения счетов, т.е. все счета ведутся отдельно.

Наконец, в рамках SAM кредитор соглашается предоставить заемщику более мягкие условия кредитования (более низкую процентную ставку, возможность отсрочки процентных платежей и т.д.), а тот, в свою очередь, обязуется поделиться с кредитором прибылью от последующего роста стоимости заложенного имущества, т.е. доходом от его перепродажи.

По мнению аналитиков, появление некоторых из этих инновационных продуктов жилищного финансирования стимулировалось ростом цен на недвижимость и опасениями клиентов относительно того, смогут ли они приобрести жилье по столь высоким ценам. Создание других видов ипотек было обусловлено изменениями в секторе рабочей силы, связанными с переходом все большего количества людей на работу на неполную ставку или с организацией ими собственного бизнеса и прекращением работы по найму.

Между тем, по данным экспертов, на сегодняшний день кредиты на жилищное строительство могут финансироваться через розничные (депозиты) или оптовые источники (рынки ссудного капитала). В дополнение к депозитам и сберегательным счетам, через которые кредитуется жилищное строительство, инструментами, используемыми для доступа к источникам финансирования, являются ипотечные облигации (mortgage bonds) и ценные бумаги, обеспеченные закладными (mortgage-backed securities – MBS).

В Европе, к примеру, две трети ипотечного финансирования осуществляется с депозитов и сберегательных счетов, на которых аккумулируются сбережения населения для финансирования жилищного строительства. Ипотечные облигации на континенте обеспечивают около 20% жилищного финансирования, а на долю MBS несмотря на их сегодняшний быстрый рост приходится всего 2%. Покупателями ипотечных облигаций MBS выступают и банки, но главными структурами, которые их приобретают, все-таки следует назвать институциональных инвесторов в лице пенсионных фондов и страховых компаний.

Напротив, в США львиная доля жилищного финансирования осуществляется через рынки капитала. На сегодняшний день более 54% долгов по ипотечному залогу в стране секьюритизировано, а еще 4% подобной задолженности финансируется через долговые обязательства государственных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Кроме того, в США финансированием жилищного строительства занимаются и специализированные федеральные банки ипотечного кредитования (Federal Home Loan Banks), обеспечивающие депозитарные институты займами на сумму до $500 тыс. с максимальным сроком погашения до трех лет (так называемые over-collateralised loans).

По мнению аналитиков, существует несколько причин доминирования рынков капитала в финансировании жилищного строительства в США. Во-первых, здесь сформировались мощные и ликвидные рынки облигаций, готовые в любой момент в изобилии поглотить новые высококачественные активы с фиксированным доходом. Наличие спонсируемых государством посредников существенно улучшает качество кредитов и привлекательность ценных бумаг, обеспеченных закладными (MBS), еще один фактор – традиционное доминирование в США долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которые могут быть погашены досрочно без взимания за это каких-либо штрафных комиссионных.

Наряду с США, еще одной страной, где доминируют рынки ссудного капитала в финансировании жилищного строительства, стала Дания, где используются те же, что и в США, ипотечные инструменты.

Ипотечные облигации

Тем временем, ширятся масштабы использования рынков капитала для жилищного финансирования и во многих новых рыночных странах, хотя в этой отрасли здесь еще, все же, доминируют розничные банки и другие специализированные институты, осуществляющие это финансирование через депозиты и сберегательные счета. Так, к примеру, ипотечные облигации используются как источник лишь значительной доли жилищного финансирования в странах с переходной экономикой (Чехия, Венгрия), хотя в Чили этот показатель достигает около 70%. В ряде новых рыночных стран (Южная Корея, Мексика, ЮАР) все более важным инструментом такого финансирования становятся ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Оценивая перспективы жилищного финансирования, эксперты указывают на то, что они будут определяться, по крайней мере, двумя важными факторами – регулятивными требованиями и технологиями. Впрочем, они очень часто взаимосвязаны, поскольку технологии обычно разрабатываются и создаются для того, чтобы удовлетворять регулятивные требования и нормативы.

На сегодняшний день, по мнению аналитиков, существуют две регулятивные тенденции, оказывающие непосредственное влияние на жилищное финансирование. Первая из них обусловлена введением новых нормативов Базельского комитета (Basel II), которые могут серьезно повлиять на деятельность провайдеров жилищного финансирования, поскольку в соответствии с Basel II существенно сокращаются объемы резервирования банками капиталов на покрытие ипотечных операций.

Так, к примеру, «вес по риску», или «рисковая нагрузка» (risk weight – коэффициент, отражающий уровень риска и используемый при расчете взвешенных по риску показателей), для ипотечных кредитов согласно нормативам Basel II снижается от 50 до 35% при стандартном подходе, основанном на использовании «внешних» рейтингов заемщика. Чувствительность вложений к риску здесь определяется тем, отрейтингован ли заемщик какой-либо известной рейтинговой компанией или нет.

Наряду с этим, такая рисковая нагрузка снижается на 20% и менее для крупных финансовых институтов, применяющих второй подход – IRB (Internal Ratings Based approach), основанный на использовании внутреннего рейтинга банков. По IRB, банк должен присвоить конкретному заемщику вероятность дефолта PD (probability of default), а требования к минимальному размеру собственного капитала будут рассчитываться по определенной Базельским комитетом формуле. Согласно заключениям специалистов, вступление в силу нормативов Basel II дает возможность финансовым институтам увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, а крупным банкам, использующим модель IRB, серьезно повышать конкурентоспособность на рынке жилищного финансирования.

Вторая главная регулятивная тенденция предполагает усиление защиты клиента и его информационную поддержку. Здесь речь, в частности, идет о том, что распространение сложных ипотечных продуктов и рост выдачи рискованных кредитов (sub-prime lending) создают у регулятивных органов обеспокоенность относительно того, насколько способны потребители четко осознавать и оценивать тот риск, который они берут на себя при получении таких ипотечных услуг.

Так, к примеру, в Великобритании предоставление консультаций в секторе ипотечного кредитования (ипотечное консультирование) сфокусировано, прежде всего, на обеспечении информационной открытости и стабильности предлагаемых услуг. От кредиторов требуется, чтобы именно они отвечали за то, что предлагаемые ими ипотечные продукты подходят и соответствуют запросам той или иной категории потребителей. В других странах Европы заемщики могут отклонить свои обязательства по ипотечным кредитам, если им удастся доказать, что кредиторы намеренно возложили на них непосильное бремя долгов.

В США к кредиторам, предлагающим рискованные займы, в разных штатах применяются достаточно строгие регулятивные требования и ограничения, с тем чтобы защитить неопытных заемщиков от различного рода афер. Эти регулятивные правила обычно повышают расходы рисковых кредиторов и посредников, а также практически сводят на нет возможность получения рискованных кредитов малоопытными заемщиками с низким уровнем платежеспособности.

Инновационные технологические разработки тоже вносят немало изменений в современную отрасль жилищного финансирования. Новые дистрибуционные каналы, в частности, Интернет и телефон, дают возможность снизить операционные расходы и повысить конкуренцию на рынке жилищного финансирования. Сегодня заемщики могут продуктивно общаться с кредиторами в автоматизированном режиме через системы голосового ответа и с помощью того же Интернета. Передовые автоматизированные ипотечные системы, а также кредитные скоринговые платформы тоже уменьшают затраты и позволяют оперативно принимать решения о выдаче кредитов потребителям на локальных рынках.

Таким образом, по заключениям многих авторитетных экспертов, в глобальном масштабе жилищное финансирование развивается сегодня достаточно успешно, перспективы его вполне обнадеживают и многое обещают. По их мнению, в некоторых странах, где сохраняются низкие процентные ставки, активность роста жилищного финансирования будет даже выше, чем темпы развития национальных экономик. Этот подъем будет особенно мощным в новых рыночных странах, которые интенсивно разрабатывают свои рынки ссудного капитала и создают национальную базу институциональных инвесторов, а также совершенствуют законодательную и регулятивно-нормативную базу для ведения операций по жилищному финансированию.

Все это, по оценкам аналитиков, даст серьезный толчок для повышения и обострения конкуренции на рынках жилищного финансирования, уменьшит маржу и существенно разнообразит ассортимент ипотечных продуктов и услуг. По мере совершенствования и укрепления отрасли финансирования строительства жилья кредиторы начнут предоставлять и расширять доступ к ипотечным кредитам лицам с низкими доходами и малоимущим заемщикам.

Между тем, коммерческие и сберегательные банки продолжат выступать в качестве доминирующих кредиторов на большинстве рынков жилищного финансирования. Вместе с тем, специализированные институты-кредиторы останутся важным источником этого финансирования и конкуренции в отрасли, особенно на развитых рынках ипотечного капитала, способных предлагать заемщикам нестандартные продукты. Хотя вступление в силу новых нормативов Basel II может привести к снижению использования такого инструмента как секьюритизация, жилищное финансирование получит дальнейшее развитие через выпуск ипотечных облигаций и финансирование нетрадиционных кредитных продуктов и кредиторов.

Опыт Индии

В заключение рассмотрим несколько подробнее тенденции развития отрасли жилищного финансирования в Азии на примере Индии. Для этой страны, где проживает каждый шестой человек в мире, жилье всегда являлось и продолжает являться объектом чрезвычайной важности, ключевой потребностью для жителей. Именно поэтому сменяющие друг друга правительства Индии независимо от их состава и стратегий деятельности всегда называли жилищное финансирование и строительство жилья в качестве своих приоритетных программ. Вместе с тем, обычно эти программы оставались лишь намерениями, поскольку приоритеты отдавались в конечном итоге решению других социальных проблем.

Сегодня этот сценарий претерпел некоторые существенные изменения. Принимая во внимание крупный бюджетный дефицит, руководство страны достигло консенсуса по поводу того, что правительство в сфере жилищного финансирования должно играть роль посредника, создавая благоприятную среду для развития рынка недвижимости, а не принимая на себя функции главного «строителя» жилья и ведущего органа, финансирующего само строительство.

До 70-х годов на пути развития жилищного финансирования в Индии стояла масса преград, порождаемых действием архаических и устаревших законов, принятых в стране еще в XIX веке, которые создавали искусственный дефицит земли под строительство жилья, а это, в свою очередь, провоцировало бесконтрольный рост цен на недвижимость.

Доступ к официальному жилищному финансированию на розничном уровне в Индии фактически отсутствовал до 1977 года, когда была создана Финансовая корпорация по развитию жилья (Housing Development Finance Corporation Limited – HDFC) как специализированная ипотечная финансовая компания. Успехи деятельности этой структуры уже на начальном этапе убедили многочисленных скептиков в том, что жилищное финансирование может быть полезным, ценным и прибыльным бизнесом несмотря на отсутствие в стране системы профайлинга заемщиков, их кредитных историй и простого доступа к долгосрочным кредитам. Успешный бизнес HDFC стал импульсом к созданию в Индии других специализированных компаний жилищного финансирования, хотя местные банки всячески стремились избегать участия в этом бизнесе.

Однако в конце 90-х годов на фоне падающих процентных ставок национальные банки осознали, что для поддержки своей прибыльности им необходимо наращивать объемы собственных розничных ипотечных портфелей. Они сосредоточили свои усилия в розничном бизнесе именно на жилищном финансировании по той простой причине, что здесь процент просроченных кредитов был ниже по сравнению с такими секторами розничного кредитования как кредитные карточки и персональные кредиты.

Наряду с этим, многие банковские институты Индии разработали и внедрили в свою бизнес-деятельность агрессивные стратегии по проникновению на рынок жилищного финансирования для завоевания как можно большей его доли. Эти стратегии включали такие шаги как снижение стоимости ипотечных кредитов, ликвидацию комиссионных за их обработку, выдачу займов, превышающих стоимость строящейся недвижимости. В этот же период произошло своего рода разделение банков, действовавших на национальном рынке жилищного финансирования, на успешных игроков и неудачников (последние, так и не сумев справиться с плохим качеством своих ипотечных кредитов, вынуждены были в конечном итоге покинуть этот рынок).

На сегодняшний день отрасль жилищного финансирования Индии достаточно стабильна и сбалансирована, в ней в настоящее время доминируют три главных игрока, удерживающих в своих руках до 80% рынка. По существу, индийская компания по жилищному финансированию HDFC, а также два крупнейших национальных коммерческих банка Индии State Bank of India и ICICI Bank создали олигополистическую структуру рынка жилищного финансирования в стране.

За последние пять лет ежегодные темпы роста объемов выданных ипотечных кредитов в Индии составляли порядка 35%, однако доля специализированных кредитных институтов, работающих на этом рынке, снизилась от 70% в 2000 году до 35% – в настоящее время. По мере активного проникновения на него банковских структур специализированные компании-кредиторы стремятся позиционировать себя в качестве локальных игроков, занимающих узконаправленные рыночные ниши.

Тем временем, рост спроса на жилищное финансирование в Индии обусловлен несколькими факторами. Первый и, пожалуй, главный из них – высокие темпы урбанизации. На сегодняшний день доля городского населения в стране составляет 27% и, как прогнозируют эксперты, будет расти на 2.5 п.п. каждые последующие пять лет. Этот «миграционный» фактор, безусловно, подогревает спрос на жилищное финансирование.

Кроме того, этому также способствуют благоприятные демографические тенденции и растущий уровень доходов большой части населения страны. К примеру, средний возраст здесь на сегодняшний день составляет чуть более 28 лет. При этом, нынешнее молодое поколение экономически более защищено благодаря росту национального рынка рабочей силы в условиях экономического бума в стране. Как уверяют местные аналитики, жилищное финансирование в стране стремительно «молодеет». Так, возраст среднего потребителя ипотечного кредита в Индии снизился за последние время от 45 до 30-35 лет.

Между тем, важным стимулом для активизации спроса на ипотечные кредиты в Индии является также и увеличение доходов индусов, что делает эти займы для них более доступными. Так, к примеру, если в 1995 году местному заемщику нужно было выплатить 22 своих ежегодных дохода, чтобы приобрести жилище в пригороде Бомбея, то в прошлом году этот показатель упал до пяти.

Хотя процентные ставки по кредитам выросли на сегодняшний день на 2% по сравнению с рекордно низким показателем в размере 7.5% в 2005 году, они все еще продолжают оставаться на достаточно низком уровне по сравнению с пиковым показателем 18% в 1997 году. Эти факторы, безусловно, тоже обусловливают привлекательность ипотечных кредитов для местных заемщиков.

Наряду с этим, еще одним из самых заметных изменений на индийском рынке жилищного финансирования стало внедрение эффективных моделей по привлечению клиентов к участию в ипотечном бизнесе. По мере роста конкуренции в этой отрасли маркетинговые и дистрибуционные кампании и стратегии ипотечных институтов становятся все более агрессивными. Сегодня, к примеру, самым распространенным каналом дистрибуции ипотечных займов в стране является агент по прямой продаже (т.е. без посредников), работающий по принципу «поставка услуг от дверей кредитора до дверей заемщика без проблем для клиента» (door-to-door service).

Было бы несправедливо утверждать, что дела на современном индийском рынке жилищного финансирования идут гладко, как говорится, «без сучка, без задоринки». Хотя спрос на ипотечные кредиты в стране продолжает оставаться высоким и стабильным, здесь есть определенные опасения и озабоченность по поводу стремительно растущих цен на жилье в некоторых районах Индии. В этой связи Центральный банк страны Reserve Bank of India предпринимает меры по недопущению «перегрева» местного рынка жилищного финансирования.

Так, только в последнее время он повысил «рисковую нагрузку» для индивидуальных и коммерческих ипотечных кредитов от 75 до 150%, увеличил объемы резервирования капитала для обслуживания стандартных ипотечных займов, а также издал директивы, запрещающие кредитование проектов, на реализацию которых не получены необходимые разрешения от соответствующих государственных органов контроля (на сегодняшний день, по разным оценкам, застройщик жилья в Индии должен получить от регулятивных органов более 57 документов, разрешающих ведение строительных работ).

Здесь же следует также отметить, что несмотря на разразившийся бум в отрасли жилищного финансирования Индии доля ипотечных кредитов в структуре ВВП страны продолжает оставаться достаточно низкой – не более 5% (по информации на сегодняшний день). Тем не менее, с учетом оценочных данных индийских специалистов, говорящих о том, что в настоящее время только в городских районах ощущается дефицит жилья в размере 22.4 млн. домов (квартир), потенциал национального рынка жилищного финансирования, вне всякого сомнения, продолжает оставаться очень высоким и обширным.

Олег Зайцев,
по материалам The Banker

 
© агенство "Стандарт"