журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ

СЛИЯНИЯ И ПОГЛОЩЕНИЯ

БАНКОВСКИЕ СТРАТЕГИИ

БАНКОВСКИЙ СЕРВИС

БАНКОВСКИЙ МЕНЕДЖМЕНТ

Банковское регулирование

Банковское оборудование

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

Новые рыночные страны

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №3, 2006

БАНКОВСКИЕ СТРАТЕГИИ

Успешный ипотечный бизнес Golden West

Американский банк Golden West – эксперт по преодолению
экономических спадов в отрасли ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в США всегда было достаточно рискованным, поскольку цены на жилье, особенно в Калифорнии, никогда не отличались стабильностью. Тем не менее, финансовая корпорация Golden West Financial Corporation, основанная в 1963 году супругами Гербертом и Марион Сэндлер, благодаря грамотному руководству и успешному применению концептуальной модели «3-6-3» и системы плавающих процентных ставок при ипотечном кредитовании (adjustable-rate mortgage – ARM) при всех колебаниях рынка оставалась флагманом среди сберегательно-кредитных ассоциаций штата. Несмотря на постоянную критику со стороны экспертов и мрачные прогнозы аналитиков банк неизменно держит самую высокую планку коммерческого успеха.

Ипотека с плавающей ставкой

Этот сценарий известен каждому американскому банку, пережившему жилищный кризис. В начале 90-х годов многие калифорнийские банки, «попав в струю», сделали целое состояние на adjustable-rate mortgage. ARM представляет собой ипотечный кредит, процентная ставка по которому может меняться, приводя к изменению выплат, срока кредитования и выдачи основной суммы. В некоторых ипотеках такого типа предусмотрены верхние пределы ставок и процентов. Первые выплаты процентов могут быть низкими, но после начала выплат они способны резко подняться вверх. Легко догадаться, что все, кто прежде не мог приобретать недвижимость, просто валом повалили в банки, предлагавшие подобный сервис. Федеральная резервная система не придумала ничего лучше, чем увеличить процентные ставки, в результате чего ипотечные платежи резко возросли. В конечном итоге стоимость жилья стала падать, тем самым усложняя жизнь его владельцам, поскольку недвижимость было труднее продать или рефинансировать. По прогнозам аналитиков, это должно было спровоцировать невероятное сокращение ипотечных выплат и большие проблемы для банков.

Выход из создавшегося тупикового положения нашла Golden West Financial Corporation, в 1994 году предложившая схему займов с возможностью выбора клиентом вида платежа – «Выплата по выбору» (pay-option ARM). Эта схема работала аналогично предложенной американским правительством в 1981 году ипотеке с плавающей процентной ставкой. Вообще же данную схему корпорация разработала гораздо раньше, но в 1994 году она стала невероятно актуальной. Разумеется, у pay-option ARM, как у любой новации, были и свои противники, однако их критику перевесил стабильный рост активов Golden West, достигших к настоящему времени около $20.6 млрд. Более того, корпорация не пострадала во время последнего кризиса в жилищном секторе США, продолжая исправно получать выплаты от своих клиентов. Собственно, такой эффект действия схемы «Выплаты по выбору» превзошел самые смелые ожидания.

В настоящее время, по прогнозам аналитиков финансового рынка, ожидается нечто, подобное кризису конца 80-х и 1994 годов, поскольку совсем недавно Федеральная резервная система снова увеличила процентные ставки. К тому же, предсказывается вполне резонный спад в выплатах по жилищным кредитам. Крупнейшие финансовые организации, специализирующиеся на ипотеке, среди которых, помимо Golden West, можно назвать Washington Mutual, Countrywide Financial и FirstFed Financial, уже были предупреждены представителями экспертно-аналитических компаний.

Однако колебания процентных ставок не пугают Герберта Сэндлера и Марион Сэндлер. Эта пара, находясь не один десяток лет во главе своего финансового учреждения, разработала и успешно применила на практике собственную систему – плавающие процентные ставки по выбору, обеспечивающие заемщикам ежемесячный выбор наиболее приемлемого для них плана выплат по ипотеке с соответствующим перерасчетом основной суммы и процентов. Такие займы наиболее гибко реагируют на повышение процентных ставок и представляют обоюдную выгоду как заемщикам, так и кредиторам. И, если в других крупных банковских организациях, занимающихся ипотечным кредитованием, например, в Washington Mutual, этот вид кредитования предоставляется наряду с прочими, то корпорация Golden West сделала на них основной акцент и, как показало время, не прогадала. За последние 39 лет резких подъемов и падений спроса на недвижимость ежегодный доход компании Golden West отличался стабильным ростом – на уровне почти 19% в год. В американских деловых кругах подобный рекорд был достигнут всего лишь одной корпорацией – Berkshire Hathaway, принадлежащей Уоррену Баффету. Так что с полным основанием можно утверждать, что Golden West в бизнесе – вне конкуренции.

Модель «3-6-3»

как основа бизнес-плана

В США сберегательно-кредитные ассоциации (Savings and Loan – S&L), к числу которых относится Golden West Financial, специализируются на работе с депозитными сберегательными счетами и предоставлении ипотечных кредитов. В своей деятельности корпорация Golden West использует концепцию, условно именуемую в финансовых кругах как модель «3-6-3». Ее суть заключается в следующем: банк привлекает клиентов, предлагая 3%-ные выплаты по депозитам, выдает кредиты под 6% и, таким образом, имеет чистую прибыль в 3%.

Это достаточно популярная модель в данной отрасли. В деловых кругах США даже ее шутливо перефразировали: «Возьми под 3% и дай под 6% – и встречаемся в гольф-клубе в 3 часа пополудни!». Некогда многие американские банки, предоставляющие кредиты, в том числе и ипотечные, заявляли, что в основу их работы положена именно такая модель. Однако на практике данную концепцию они реализовывали значительно реже, в силу того что большинство клиентов зачастую требуют фиксированной кредитной ставки в течение длительного периода. Вся сложность здесь заключается в том, что, фиксируя кредитные ставки, банк оказывается в проигрыше, когда на государственном уровне растут процентные ставки, сокращая тем самым разницу между депозитными выплатами и получаемыми от кредитов доходами. Поэтому большинство банков в самом начале обеспечивают клиентам фиксированные ставки, а затем продают инвесторам этот долг в форме обеспеченных данным активом облигаций, которые те покупают, рассчитывая на фиксированный процент прибыли от своих вложений.

Достаточно мудреная система, по меньшей мере, имеет три нюанса. Во-первых, в промежутке между моментами оформления кредита и продажи долгового обязательства процентные ставки могут измениться в сторону роста либо снижения (соответственно, в выигрышном либо не благоприятном для инвесторов ключе).

Во-вторых, банк может по-прежнему получать прибыль даже с учетом выплаты процентов по своим долговым обязательствам благодаря получению ежемесячных платежей от клиентов. Но эту прибыль нельзя считать стабильной, поскольку в принципе заемщик в любой момент может выплатить свою ипотеку, что, очевидно, скажется и на размерах прибыли банка от данного кредита. Разумеется, подобное положение вещей редко устраивает банкиров, справедливо полагающих постоянство роста доходов залогом стабильного увеличения ценности акций компании.

Наконец, в-третьих, при продаже займа в качестве долгового обязательства больший процент доходов идет в карман не банка-кредитора, а инвестора.

Что же делает Golden West Financial? Корпорация нашла оригинальный путь в обход перечисленных «подводных камней», предложив своим клиентам ограниченное число кредитов с фиксированной процентной ставкой, в основном, сосредоточиваясь на ипотеке с плавающей ставкой в чистом виде, где процент может изменяться раз в месяц в соответствии с изменениями показателей, к которым привязана ипотека. Пока общий спрос на такие типы ипотеки невелик, Golden West, фокусируясь на такой форме кредита, может сохранять свой портфель и не продавать займы инвесторам. К тому же, отделения этой банковской корпорации ориентированы на депозитные счета, требующие малого количества операций, что дает Golden West возможность выплачивать по таким счетам более высокие проценты, используя депозиты в качестве финансирования займов.

Скепсису вопреки

На самом же деле, во время жилищного кризиса 1994 года результаты работы Golden West весьма впечатляли. Действительно, в Калифорнии, где было сконцентрировано 78% предоставленных корпорацией кредитов, уровень безработицы в начале 90-х годов резко увеличился (до 9.4%), в то время как цены на жилье упали (на 4.5%). Кроме того, Федеральная резервная система в тот год повысила учетную ставку overnight от 3.25 до 5.5%. Казалось бы, банкам будет нанесен серьезный удар вследствие невозможности для многих их клиентов погашать займы.

В принципе, так и случилось. Ряд банков и ипотечных компаний штата понесли потери, но в Golden West в 1994 году было списано всего 0.43% от объема всех предоставленных кредитов. Это было выше среднего показателя банков, ориентирующихся на традиционные формы ипотеки, но не катастрофично. Что же касается 1995 года, то невозвратов, как таковых, уже просто не было.

Герберт Сэндлер не делает большого секрета из путей достижения его компанией такого заметного успеха. Банк использует классическую консервативную стратегию, предоставляя займы, как правило, надежным клиентам, финансируя их за счет депозитов и поддерживая нужный баланс между депозитными и кредитными процентными ставками. По замечанию Сэндлера, в такой высокой эффективности работы его корпорации нет ничего необычного. Главное – ясно и правильно разъяснить клиенту преимущества работы с системой «Выплаты по выбору».

Однако руководитель Golden West c сожалением констатирует, что недобросовестная деятельность ряда банков, занимающихся ипотечным кредитованием, дискредитирует, в частности, систему выбора выплаты процентов по плавающей ставке, так как подобные институты, порой, «сознательно вводят своих клиентов в заблуждение». Поэтому до сих пор так звучны голоса скептиков, а аналитики пребывают в постоянном беспокойстве из-за стабильности доходов по ипотеке с плавающей ставкой. «Хотя ведь достаточно просто разъяснить правила займа своему клиенту, подобно тому, как это делает, скажем, продавец в автосалоне, общаясь со своими покупателями, – говорит Сэндлер. – Клиент знает, какую сумму он должен выплачивать ежегодно, но ему не известно, сколько конкретно он заплатит в тот или иной месяц. Для заемщика это очень удобная схема. К тому же, она работает! Доказательства? За всю историю существования нашей корпорации у нас никогда не было просроченных платежей. Практически по пальцам можно пересчитать случаи лишения права выкупа закладной. И все это исключительно благодаря структуре наших кредитов!».

Некоторые банки снижают стандарты кредитования, оценивая своих заемщиков по их возможности вносить минимальные платежи, а не по тому, смогут ли они осилить выплату всей суммы ипотеки. «А вот это уже произвол!», – негодует Герберт Сэндлер.

Конечно, жилищный кризис для банков США повторяется с завидной периодичностью каждые несколько лет, причем, он воздействует даже на самые успешные финансовые организации. Так, летом 2005 года акции Golden West пострадали после обнародования корпорацией данных о том, что $160.2 млн. из суммы всех выданных компанией кредитов реально представляли собой невыплаченные проценты, которых прибавили к основной сумме долга, – так называемая негативная амортизация. Это существенный скачок от $90.2 млн. во втором квартале 2005 года и $27 млн. во втором квартале 2004-го. Разница, конечно же, впечатляет, но в итоге эта сумма составила всего 0.14% от общего объема кредитов, выданных корпорацией. И в ответ на замечания критиков Герберт Сэндлер отреагировал спокойно – не в первый раз терпеть нападки! «Наша практика ипотечного кредитования неоднократно доказала свою стабильность, – заметил он. – Я не вижу причин для особого беспокойства со стороны наших инвесторов. Единственный риск заключается в том, что цены на жилье упадут повсеместно, тогда уже любые заклады независимо от структуры кредита могут пострадать». Пока, однако, этого не случилось.

А вообще Герберт Сэндлер настроен достаточно оптимистично. «Мы прошли огонь, воду и медные трубы, – смеется глава корпорации. – В нашей истории были и высокие процентные ставки, и низкие, все менялось вдоль и поперек, но для нашей компании, как видите, ничего чересчур страшного не произошло».

Авторитет компания

По признанию специалистов банковской отрасли, в настоящее время Golden West Financial – вторая в числе крупнейших американских сберегательно-кредитных финансовых организаций. Этот холдинг, по данным на конец февраля 2006 года, располагает более чем $120 млрд. активов; в его состав входят World Savings Bank, банковская организация, имеющая федеральную лицензию, занимающаяся кредитными и сберегательными операциями, а также банк Atlas, организующий взаимные фонды и управляющий ежегодными доходами холдинга.

Golden West имеет одну из самых быстро развивающихся в США систему отделений, состоящую (по данным на март 2005 года) из 276 сберегательных в десяти штатах и кредитных отделений в 38 штатах. В марте 2005 года журнал Fortune назвал корпорацию Golden West Financial Corporation лучшей среди американских компаний, специализирующихся на предоставлении ипотечных услуг. Ежегодный рейтинг, составляемый журналом, основан на исследовании мнений 10 тыс. руководителей и аналитиков рынка, которым предлагают определить десятку крупнейших по доходности компаний в тех отраслях, где эти эксперты специализируются. Критериев оценки восемь:

уровень социальной ответственности компании (деятельность организации ради блага всего общества на добровольных началах, а не только в соответствии с предписаниями закона);

долговременная инвестиционная стоимость (ценность компании с точки зрения инвестора);

высокий интеллектуальный и профессиональный уровень служащих;

качество предоставляемых услуг;

инновационные разработки;

использование корпоративного имущества;

финансовая стабильность;

качество управления компанией.

Марион Сэндлер, сопредседатель совета директоров и руководитель Golden West, отметила, что этот выбор делает огромную честь корпорации, уже вторично получившей столь высокую оценку своей деятельности в сфере ипотечного кредитования в масштабах всей страны. Впервые Golden West была названа журналом Fortune лучшей среди компаний, предоставляющих ипотечные займы, в марте 2003 года. Однако до того времени корпорация семь раз завоевывала почетный титул лучшей среди компаний, специализирующихся на сберегательных банковских услугах. Это более чем весомые показатели высокого авторитета компании супругов Сэндлер и одновременно – подтверждение достигнутых и гарантия будущих успехов Golden West Financial Corporation.

И, все же, далеко не все разделяют радужное видение будущего компании, впрочем, как и настоящего. В своем недавнем отчете независимый аналитик из компании по исследованиям рисков Institutional Risk Analytics Кристофер Уолен назвал Golden West «первым претендентом на крах в результате очередного жилищного бума». В своем интервью Уолен мотивировал свою оценку «отсутствием гибкости в портфеле корпорации».

Что касается гибкости, тут с этим трудно не согласиться: в прошлом году ипотечные кредиты с плавающей ставкой pay-option ARM составили 99% из общего числа займов, выданных Golden West, а 62% кредитов гарантированы недвижимостью в Калифорнии, где, как известно, цены на жилье никогда не отличались стабильностью, а в последние несколько лет и вовсе постоянно снижаются.

Но не следует забывать о том, что вопреки разговорам скептиков управление рисками в корпорации Golden West Financial всегда было одним из самых лучших в этой отрасли банковского дела США. Показатели невозвращенных кредитов у банка Сэндлеров на протяжении долгих лет были гораздо ниже, чем у остальных компаний отрасли; процент высоколиквидных активов у корпорации всегда выше среднего – на случай покрытия убытков. Наконец, Golden West не связывается с сомнительными клиентами, репутация которых запятнана.

Так что пока все указывает на стабильность положения компании. Да, ожидаются трудности, и консервативная стратегия Golden West Financial Corporation подвергнется большим испытаниям. Однако до сих пор капризная Леди Фортуна остается на стороне Сэндлеров и их финансового детища.

Алиса Кандеева,
по материалам The Wall Street Journal, Business Wire, The Banker, www.gdw.com, wikipedia.org

 
© агенство "Стандарт"