журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ЛИЧНОСТИ

СОБЫТИЯ

БАНКОВСКИЕ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

ТЕНДЕНЦИИ

Информационные технологии

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №8, 2003

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Жилищные микрокредиты: ипотека для бедных

Некоторые финансовые институты развивающихся стран предоставляют небольшие займы обитателям трущоб для обновления или постепенного расширения жилых площадей

Ипотечное кредитование – одно из традиционных направлений банковского бизнеса в странах Запада, однако для подавляющего большинства населения развивающихся, да и, пожалуй, новых рыночных стран, займы даже объемом в несколько тысяч долларов – слишком дорогое удовольствие. В то же время, государственные программы строительства "социального" жилья, как правило, не имеют достаточного финансирования, что не позволяет существенно улучшать положение необеспеченных граждан. Однако в последние годы в ряде стран Латинской Америки и Азии стартовали пилотные проекты жилищных микрокредитов, которые, может быть, и не дают возможности приобретать в собственность квартиры, но обеспечивают финансирование ремонтов, постепенное расширение жилых площадей и даже строительство. Как показывает практика, такой вид деятельности, в принципе, способен не только ослабить жилищную проблему для малообеспеченных слоев населения, но и приносить финансовым институтам прибыль.

Мексика: архитектура кредитования

Мексиканский город Сьюдад-Хуарес в штате Чиуауа находится, буквально, напротив американского Эль-Пасо. Их разделяет только пограничная река Рио-Браво-дель-Норте. В связи с этим, основу городской экономики составляют "maquiladoras" – промышленные предприятия американских компаний, ориентированные на экспорт. Заработная плата рабочих maquiladoras, по мексиканским стандартам, считается довольно высокой: она составляет, в среднем, $500 в месяц, что в четыре раза превосходит местный уровень минимальной зарплаты. Тем не менее, для подавляющего большинства этих категорий людей покупка жилья за счет собственных сбережений или получение ипотечного кредита в банке (на сумму не менее $15-20 тыс.) – нечто из разряда ненаучной фантастики. Государственное строительство дешевого жилья в Мексике мало развито, поэтому центры городов окружают трущобные районы, состоящие, главным образом, из самодельных хижин, сооруженных из фанеры, ящиков, картона и прочих подручных материалов (благо, теплый климат).

В 1996 году международная неприбыльная организация Cooperative Housing Foundation International (CHF) основала в Сьюдад-Хуаресе фонд FUNHAVI, задачей которого стало предоставление микрокредитов на улучшение жилищных условий для рабочих maquiladoras, мелких частных предпринимателей и других представителей малообеспеченных слоев населения. Вначале предусматривалось, что эти средства будут использоваться для улучшения качества жилья в городских трущобах (ремонт, проводка коммунальных сетей), однако впоследствии довольно широкое распространение получило использование привлеченных заемщиками средств на цели строительства нового жилья. Как правило, сначала сооружается небольшой домик с минимумом удобств, а затем к нему постепенно пристраиваются новые комнаты, как правило, финансируемые – за счет новых кредитов. Вообще такое "строительство по частям" – частое явление в новых рыночных и развивающихся странах.

Объем займа, предоставляемого FUNHAVI, зависит от способности заемщика погасить кредит и от расчетной стоимости проекта. По данным за 2002 год, средний уровень его составлял $1623, а сами размеры варьировали от $500 до $2500. Средства выдавались на срок от 6 до 36 месяцев (в среднем, – на 20 месяцев), процентная ставка (опять-таки, по состоянию на 2002 год) для наименее обеспеченных клиентов (ежемесячный доход – до $625) равнялась 2.5% в месяц, для прочих – 3% в месяц плюс 2% месячных комиссионных самого FUNHAVI. В среднем, уровень ставки достигал 54% от годовых, что было несколько ниже, чем обычная стоимость микрокредитов в Мексике. Обеспечения по кредитам FUNHAVI не предусматривается, однако у заемщика должен быть гарант, который берет на себя ответственность в случае невозвращения займа. Как правило, в их роли выступают родственники или друзья клиентов.

Процедура выдачи кредита занимает, в среднем, 10 дней. Вначале клиент проходит собеседование с сотрудником FUNHAVI в одном из шести городских офисов организации. Если все оказывается в порядке, он вносит предварительный платеж в сумме $20 для оплаты труда архитектора, который наносит визит потенциальному клиенту и "профессиональным взглядом" оценивает стоимость проекта, а также составляет план и смету ремонта или строительства. Именно архитектор, работающий на контракте с FUNHAVI, а не сотрудник кредитной организации, оценивает платежеспособность потенциального клиента, определяет сумму кредита и срок, на который он должен выдаваться.

Отличительная особенность деятельности FUNHAVI заключается в тесном сотрудничестве с несколькими поставщиками стройматериалов. Часть кредита выделяется в виде ваучера, который может быть использован только для приобретения материалов у одного из них. Если клиент обратился в FUNHAVI по рекомендации такого продавца стройматериалов, последний в виде поощрения становится для него эксклюзивным поставщиком. При этом, фактически стройматериалы закупаются самой FUNHAVI по оптовым ценам, а затем перепродаются заемщикам уже по розничным. За счет этого FUNHAVI получает 11% своих доходов. Кроме того, привязывая клиентов к конкретным поставщикам, организация гарантирует им приемлемое качество строительных материалов.

Выплаты по кредитам осуществляются в ежемесячном режиме, причем, делают это заемщики в супермаркетах сети S-Mart, с которой FUNHAVI заключено специальное соглашение. Магазины S-Mart имеют кассы для приема платежей за коммунальные услуги, так что для этой компании не составляет никакого труда обрабатывать также и взносы клиентов FUNHAVI. Сама организация ничего не платит компании S-Mart, которая получает доход за счет увеличения торгового оборота (понятно, что клиент FUNHAVI, пришедший в магазин для проведения очередного месячного платежа по кредиту, наверняка, что-либо в нем приобретет). В то же время, FUNHAVI благодаря внедрению данного механизма не нуждается в широкой сети отделений и не хранит наличных средств, соответственно, экономя на инкассации и охране.

По данным на конец 2001 года, объем невозврата долгов в FUNHAVI составлял 97%, хотя порядка 17% платежей осуществлялись с запозданием на 30 дней и более. Впрочем, по мнению экспертов международной организации Cities Alliance, на самом деле доля "зависших" займов была несколько выше, так как FUNHAVI списывала кредиты только в случае смерти клиента. Неаккуратным плательщикам, просрочившим платеж более чем на три месяца, отправляется официальное предупреждение от связанной с организацией юридической компании о том, что, если задолженность не будет погашена через 30 дней, дело будет передано в суд. По словам сотрудников FUNHAVI, такие предупреждения оказались очень эффективными: в трущобах всё на виду и все про всех всё знают, а получение извещения о неуплате, не говоря уже о суде, считается позорным. Поэтому клиенты стараются не доводить дела до подобных крайностей.

По состоянию на начало 2002 года (более свежие данные недоступны), фонд FUNHAVI имел более 1300 клиентов, а общий объем выданных займов превышал $1,1 млн. На то время организация не была самоокупаемой и получала финансирование от американского фонда Ford Foundation, однако планировалось существенное расширение объемов кредитования в 2003 году при достижении положительной рентабельности в 2004-м.

Перу: прибыльный банк для бедных

В Латинской Америке довольно широкое распространение получило микрокредитование – выдача небольших займов размером в сотни (реже – тысячи) долларов для нужд мелких и "мельчайших" предпринимателей, ремесленников и торговцев, которые лишены доступа к финансированию через традиционные каналы (подробнее об этом – в № 2 за 2003 год). В последние годы ряд региональных институтов, занимающихся микрокредитованием, добавили к перечню своих финансовых продуктов микрозаймы, предназначенные для улучшения качества жилья и строительства домов для малообеспеченных граждан.

В частности, к предоставлению подобных услуг приступил перуанский банк Mibanco – второй по величине в Латинской Америке микрокредитный финансовый институт (на середину 2002 года – более 80 тыс. клиентов). В середине 2000 года он стартовал программу "Micasa" ("Мой дом"), в рамках которой начал выдавать займы на ремонт, улучшение и достройку жилья. Первоначально заемщиками выступали типичные клиенты Mibanco – мелкие предприниматели, однако со временем в их число вошли рабочие и служащие, живущие на зарплату. Первоначальные опасения, что кредиты для этой группы клиентов более рискованные, в целом, не подтвердились, и уже через год с момента начала работы подразделения Micasa на них приходилось около трети выданных займов.

Для реализации программы банк использовал собственную структуру, что дало возможность минимизировать расходы. Кроме того, Mibanco использовал для выдачи жилищных кредитов тот же механизм оценки кредитоспособности потенциальных клиентов и оформления займов, что уже был разработан для микрокредитования. Оттуда же был взят и принцип обеспечения, в качестве которого использовали не саму жилую площадь (в связи с малой ее ликвидностью и трудностями правового характера), а личное имущество заемщика.

В отличие от типичных микрокредитов Mibanco, жилищные займы были крупнее по размерам (в среднем, $1000-1500 против $400-600) и выдавались на более длительный срок (до 36 месяцев против 24 при микрокредитовании). Впрочем, по состоянию на октябрь 2002 года, 63% займов Micasa предоставлялись на 6-12 месяцев. Сумма кредита не должна превышать 90% от общего объема затрат на реализацию проекта (если здесь применим этот термин). Процентная ставка была равна 75% от ставки по микрокредитам для предпринимателей (или 90% – для жилищных кредитов на сумму свыше $2000). При этом, как показали исследования, хотя относительно низкая стоимость займов обычно считается самым важным аспектом для малообеспеченных слоев, еще важнее такие факторы как простота получения кредита, гибкость условий, быстрота процедуры выдачи.

В отличие от мексиканского FUNHAVI сотрудники Micasa не оказывали никакой технической поддержки своим клиентам и не помогали им с приобретением стройматериалов. Выборочные исследования показали, что во всех случаях заемщики выполняли работы на приемлемом уровне. Предполагаемый бюджет строительства входил в состав документов, запрашиваемых при подаче заявки на получение кредита, но обоснованность расчетов не проверялась. Впрочем, сотрудники банка со временем научились достаточно точно определять "на глаз" сопоставимость планируемых работ и заявленных расходов, хотя никаких тренингов с ними не проводили.

Процесс выдачи кредитов новым клиентам занимал, в среднем, три дня от момента подачи заявления до выделения требуемой суммы. Повторные займы для аккуратных плательщиков оформлялись в течение одного дня, при этом, решение непосредственно принималось специалистом Micasa, работающим с данным клиентом (как правило, на одного банковского служащего приходилось немногим более 300 заемщиков).

Сотрудники Micasa часто посещают клиентов-новичков, примерно, за неделю до платежа (как правило, ежемесячного), чтобы напомнить им о приближающемся сроке, а также способствовать стабильным выплатам. Главный стимул для аккуратного плательщика – возможность получения повторного кредита. Это очень важно, так как чаще всего заем покрывает только одну стадию ремонта жилья или строительства нового дома. Как и в Мексике, в Перу распространена практика постепенной достройки дома: к "ядру" пристраиваются новые комнаты. В некоторых случаях клиенты сдавали эти пристройки в аренду, таким образом, жилищные микрокредиты принимали черты типичного предпринимательского кредитования.

Уже за первые 12 месяцев действия программы "Micasa" количество клиентов достигло 3 тыс., а объем выданных займов составил $2.6 млн., что равнялось около 7% от совокупного размера кредитных активов. По состоянию на 30 сентября 2002 года, объем портфеля жилищных микрокредитов перуанского банка достиг $8.1 млн. при почти 7 тыс. клиентов. При этом, доля просроченных более чем на 30 дней кредитов Micasa была минимальной (0.63% по сравнению 2.7% для Mibanco в целом), что позволяло подразделению работать с прибылью. Так, в июне 2001 года чистый доход превысил $15.5 тыс., а в 2002 году Micasa получила более $200 тыс. прибыли. Безусловно, успеху подразделения способствовало то, что жилищные займы были "вписаны" в существующую систему микрокредитования, что давало возможность обойтись минимальными затратами, а также то, что многие заемщики уже были постоянными клиентами Mibanco. Вообще, по мнению специалистов, переход от предпринимательских микрокредитов к финансированию для улучшения жилищных условий представляет собой оптимальный вариант. В Латинской Америке, помимо перуанского банка, его реализовали, в частности, боливийский банк Bancosol, эквадорский Banco Solidario, сальвадорский институт микрокредитования Integral.

Индия: банк для эмансипированных женщин Востока

Для Индии с ее 1.2-миллиардным населением проблема жилья для малообеспеченных граждан считается одной из острейших. В стране существует достаточно развитый рынок ипотечного кредитования, однако он недоступен для основной части населения больших городов. Впрочем, ряд местных банков имеют в своем ассортименте микрокредиты, которые могут использоваться в том числе и для решения жилищных вопросов.

В качестве примера такого института можно привести кооперативный банк SEWA, созданный в 1974 году организацией Self Employed Women's Association – своеобразным профсоюзом, объединяющим около 400 тыс. женщин, проживающих в индийском штате Гуджарат и занятых в неформальной экономике (ремесленничество, мелкое предпринимательство, приусадебное хозяйство). По некоторым оценкам, в этом секторе работает около 90% индийских женщин.

Капитал SEWA Bank состоит, в основном, из депозитов своих вкладчиц, при этом, по состоянию на 2001 год, отношение капитала к активам находилось на очень высоком уровне (27% при минимальном нормативе 7.5%), а отношение кредитов к депозитам в конце 2001 года не превышало 33%. В связи с этим руководство банка приняло решение о расширении объемов кредитных операций, в первую очередь, за счет микрокредитования.

В г. Ахмедабаде (столица штата Гуджарат) с населением, превышающим 6 млн., действует программа местных властей по улучшению качества жилья в трущобах, где обитает, по самым скромным оценкам, около 40% городского населения (штат, по индийским меркам, относится к неблагополучным, так что данный показатель там выше, чем во многих других крупных городах). В рамках этой программы муниципальные власти выделяют гранты объемом 8 тыс. рупий ($170) на проведение электричества и водопровода в "самопальные" постройки, но при условии, что еще 2 тыс. рупий ($42) добавит владелец такого, с позволения сказать, "жилья". Однако даже подобная сумма часто становится непосильной для бедняков, и тогда на помощь приходит SEWA Bank. Как правило, он предлагает таким клиентам сберегательный счет, а так как между подачей заявки о выделении гранта и завершением работ по прокладке коммуникаций проходит несколько месяцев, необходимая сумма уже накапливается на счету вкладчика.

Благодаря участию в этой программе SEWA Bank может рассчитывать на поддержку городских властей в своей основной деятельности по выдаче микрокредитов, в том числе предназначенных для ремонта или достройки жилья (примерно, в половине случаев средства используются для строительства пристроек к дому, а остальные кредиты берутся для выполнения отдельных ремонтных работ – настил новой крыши, замена деревянной стены кирпичной, укладка пола, установка сантехники и т.д.). Каких-либо специальных структур, занимающихся данным видом деятельности, банк не имеет, так что оформление жилищных займов проводится в тех же отделениях и в том же порядке, что и предпринимательские кредиты. Сумма кредита никак не увязывается со стоимостью работ, что международными специалистами считается недостатком. Банк проверяет, используется ли заем в тех целях, для которых он запрашивался, но не возражает, если заемщик тратит деньги на другие нужды (при этом, процентная ставка, которая по жилищным кредитам ниже, поднимается до обычного для коммерческих микрокредитов уровня).

Жилищные займы SEWA Bank предоставляются на срок до 5 лет (для обычных микрокредитов он не превышает 35 месяцев) и подразделяются на "необеспеченные" и "обеспеченные". Первые имеют максимальный объем в 25 тыс. рупий (около $530) и несколько меньшую процентную ставку (14.5% в середине 2002 года), так как частично финансируются за счет льготных кредитов, выдаваемых банку государственной Housing Development Finance Corporation. При этом, клиент должен иметь поручителя или располагать на счету до востребования в SEWA Bank суммой, покрывающей размер кредита.

Обеспеченные кредиты предоставляются под залог ювелирных изделий (их в Индии принято дарить на свадьбу), депозитов на срочных вкладах в банке или других ликвидных ценностей. Объем их не ограничен (хотя на практике редко превышает 25 тыс. рупий), а процентная ставка по ним в середине 2002 года составляла 17% для займов на сумму не более 25 тыс. рупий и 18% – для более крупных сумм (для сравнения: средняя ставка по корпоративным кредитам для заемщиков с рейтингом ниже "А" составляла в то время 15.5-16%).

Претендовать на получение необеспеченных кредитов могут только вкладчики SEWA Bank, имеющие на счету определенный минимум средств. Как правило, между открытием счета и сроком подачи заявки на заем должно пройти не менее 6 месяцев. К слову сказать, SEWA Bank, как и многие другие индийские кооперативные банки, имеет сеть "передвижных" отделений – фургонов с кассовыми окошечками (наподобие автолавок), разъезжающих по деревням, посещающих их раз в неделю в определенные дни и часы. Обеспеченный заем, в принципе, может получить "человек со стороны", хотя подавляющее большинство таких клиентов – вкладчики банка. Процесс рассмотрения заявки длится пять дней, а для постоянных клиентов с хорошей кредитной историей он может быть уменьшен до двух или даже одного дня.

Для клиентов, просрочивших платеж более чем на месяц, SEWA Bank использует такой способ "напоминания" как личные визиты сотрудников. Если задержка продолжается, заемщику и его поручителю (если кредит необеспеченный) высылаются письма-предупреждения или следует телефонный звонок. Тем не менее, SEWA Bank достаточно либерально относится к своим клиентам (напомним: банк кооперативный) и предпринимает меры на юридическом уровне, только если заем остается непогашенным по истечении пяти лет после его выдачи. В принципе, эта готовность идти навстречу заемщику дает положительные результаты. За всю свою более чем четвертьвековую историю банк подавал в суд на злостного неплательщика всего около 200 раз. При этом, за последние пять лет он нес потери только в 2001 году ($28 тыс.), а все остальные годы завершал с прибылью. По состоянию на 31 января 2002 года (более поздние данные недоступны), общий объем выданных кредитов составлял $2.27 млн., из них порядка 40% приходились на жилищные. Количество заемщиков, взявших займы на улучшение своих жилищных условий, оценивалось в 3.7 тыс. Очевидно, к настоящему времени оба показателя существенно возросли.

Кения: вопреки невозможности

В этой африканской стране микрокредитование жилья делает лишь первые неуверенные шаги, а активность на рынке проявляется исключительно на уровне отдельных небольших проектов. Впрочем, главное не это, а то, что такие проекты вообще существуют. Дело в том, что Кения – это страна, где подобные операции невозможны в принципе.

В Кении весьма высоко развито предпринимательское микрокредитование и существует огромный спрос на недорогое жилье или финансовые ресурсы для его улучшения и расширения (ежегодный прирост населения в этой стране один из самых высоких в мире и составляет 3.2-3.3%). Однако непреодолимым препятствием для развития сектора становится местное законодательство.

Кения представляет собой уникальный пример государства, в котором практически полностью изжита коррупция. Со времен обретения независимости в 1960 году правительство этой необычайно стабильной, по африканским меркам, страны (в ней не было ни одной гражданской войны, авторитарные лидеры плавно сменяли друг друга, регулярно работали представительные органы власти) вело беспощадную борьбу с этой главной бедой африканского континента и одержало победу. Однако лекарство оказалось едва ли не хуже болезни: национальное законодательство невероятно детализировано и подробнейшим образом регламентирует все виды предпринимательской деятельности.

Законом, в частности, признаны всего два вида осуществления жилищного строительства: в первом случае компания покупает большой участок земли, строит на нем доходный дом (дома) и продает квартиры или отдельные коттежди; во втором – землю приобретает индивидуальный застройщик. При этом, коммерческие банки могут предоставлять лишь займы строительным фирмам на срок не менее двух и не более трех лет, а ипотечные банки обязаны ограничиваться долгосрочными кредитами покупателям жилья или (в редких случаях) "индивидуалам".

Основная проблема здесь в том, что процедуры покупки участка земли, получения разрешения на строительство и прочие предусмотренные законом действия чрезвычайно бюрократизированы, из-за чего каждая стадия может длиться по несколько лет. Из-за этого легальное жилье в стране очень дорогое и недоступно для подавляющего большинства граждан. Конечно, центр любого мало-мальски крупного города окружен всякими "тауншипами", "бидонвилями" и "шанхайчиками" из незаконных построек, но правительство борется с этим явлением, периодически наводя порядок с помощью бульдозеров.

Добавим к этому традиционную для африканцев (даже в Кении) неаккуратность в выполнении финансовых обязательств. В 1997 году K-Rep Bank, один из крупнейших институтов микрокредитования в стране, попытался основать дочернее агентство по предоставлению жилищных микрокредитов. Несмотря на очень жесткие требования к легальному статусу проживания и гарантиям по займам доля невозвращенных средств равнялось 19%, а клиентская база, по состоянию на май 2002 года, включала 13 семейных кланов общей численностью 105 человек, которым был выдан 41 кредит на общую сумму $60.3 тыс.

Значительно лучших результатов добилась международная неправительственная организация Intermediate Technology Development Group (ITDG), которая занималась внедрением в развивающихся странах низкозатратных технологий строительства неплохого по качеству жилья. С ее помощью кенийская компания National Housing Corporation в 1990 году построила многоэтажный дом для малообеспеченных граждан, которым она предоставила кредиты на срок до 10 лет. Все квартиры были трехкомнатными, при этом, каждая из комнат имела отдельный выход в общий коридор, что давало владельцам возможность сдавать их в аренду и за счет этого дохода расплачиваться с кредитором. По данным Cities Alliance, в середине 2002 года 90% изначальных жильцов или их наследники продолжали жить в том доме, а доля невозвращенных кредитов составила менее 5%, причем, компания не понесла никакого ущерба, так как квартиры неплательщиков были без проблем проданы новым владельцам. Правда, этот интересный проект так и не получил развития. По-видимому, прибыль National Housing Corporation оказалась недостаточно высокой по сравнению с затратами средств и времени на получение необходимых разрешений и прочие бюрократические согласования.

Впрочем, проблема Кении, как отмечают эксперты Cities Alliance, в основном, лежит в области законодательства, в других же развивающихся странах микрокредитование жилья считается весьма перспективным родом деятельности. Международная финансовая корпорация в начале 2003 года насчитала по всему миру 141 финансовый институт, который оказывал подобные услуги, при этом, лишь незначительная часть их прямо или косвенно финансировалась государством либо неприбыльными общественными организациями. В связке же с предпринимательскими микрокредитами предоставление мини-займов для улучшения жилищных условий может стать весьма выгодным – и общественно полезным – бизнесом.

Виталий Шимкович, по материалам Cities Alliance, World Bank, Accion International

 
© агенство "Стандарт"