журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ЛИЧНОСТИ

СОБЫТИЯ

БАНКОВСКИЕ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

ТЕНДЕНЦИИ

Информационные технологии

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №8, 2003

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Индийские банки расширяют операции на ипотечном рынке

Кредиты на покупку жилья становятся все более популярными, увеличивая прибыли национальных банков

По мнению многих специалистов, инвестирование средств в строительство жилья зачастую формирует базис для восстановления экономики. Если это так, то банки становятся теми структурами, которые в состоянии запустить данный процесс. За последние годы отмечается устойчивый рост масштабов ипотечных операций у большинства индийских банков. К примеру, в пяти крупнейших финансовых институтах страны объемы кредитных портфелей увеличились за 2002 год на 33%. Если ранее они предпочитали кредитование корпоративных клиентов, то сегодня объектом их интереса все чаще становятся индивидуальные заемщики. Во-первых, выдача индивидуальных кредитов на приобретение жилья характеризуется низкими кредитными рисками, а, во-вторых, обеспечивает хорошую прибыль. В связи с этим большинство коммерческих и государственных банков Индии проводят активную маркетинговую политику в части привлечения розничных клиентов. По мнению Джанки Баллабы, председателя правления State Bank of India (SBI), преимущества жилищного кредитования жилья сегодня очевидны, поэтому банки и прочие финансовые структуры активизировали свои маркетинговые усилия именно в этом направлении.

Рынок созрел

Во второй половине 90-х годов индийская экономика находилась на спаде, что выражалось в сокращении объемов корпоративных операций. В частности, в кредитных портфелях банков страны доля займов, выданных промышленным компаниям, уменьшилась от 48% в 1995/1996 финансовом году до 43.9% – в 2000/2001-м. Тем не менее, банки сумели компенсировать большую часть потерь за счет активизации розничного обслуживания.

Расширение масштабов индивидуального кредитования, относительно нового вида банковских услуг в Индии, стало важной тенденцией в деятельности финансовых институтов в последнее десятилетие. Его доля в суммарном объеме займов коммерческих банков возросла за период 1996-2001 годов от 9.3 до 12%. Совокупный объем индивидуальных кредитов ежегодно увеличивается, в среднем, на 22.8%, благодаря чему достигнут рост от 236 млрд. рупий (примерно, $5 млрд.) в 1995-1996 годах до 659 млрд. рупий ($14 млрд.) в 2000-2001-м.

Это дало возможность не только повысить доходы банков, но и помогло снижению кредитных рисков. Поскольку индивидуальное кредитование распространяется на широкую клиентскую базу, а средний объем займа невысокий, риск появления значительного массива невозвращенных долгов относительно мал. Более того, поскольку большая часть ипотечных кредитов выдается под залог недвижимости, вероятность дефолта по ним еще меньше. Для индийских коммерческих банков это чрезвычайно важный момент, поскольку на протяжении большей части 90-х годов в финансовом секторе страны постоянно расширялись объемы невозвращенных кредитов.

Исполнительный директор Bank of Baroda Анил Хандельвал считает, что финансирование корпораций дает низкую отдачу по причине экономического спада, в то время как у ипотечного кредитования более высокая маржа. Кроме того, обычно возврат кредита в последнем случае почти гарантирован, поскольку заемщики кредитоспособны, а недвижимость сама по себе представляет собой хороший залог. В результате, в то время как индивидуальное кредитование жилья интенсифицируется, масштабы корпоративного финансирования в индийской экономике сокращаются.

За последние годы ипотечный рынок в Индии заметно эволюционировал под влиянием изменений как в законодательстве, так и в политике самих финансовых институтов. Ранее банки страны занимались финансированием для приобретения жилья без особого желания, подчиняясь требованиям регулирующих органов, установивших, что, как минимум, 3% от депозитной базы банков должны быть вложены в жилищный сектор. Сегодня финансовые институты привлекают высокая прибыльность ипотечного кредитования и низкий риск, так что минимальный уровень уже превзойден во много раз. Коммерческие банки проводят активную политику по привлечению дилеров, занимающихся продажами недвижимости, и индивидуальных покупателей жилья. По этой причине доля ипотечных займов в общем объеме индивидуальных кредитов быстро расширяется. Если в 1995-1996 годах этот показатель составлял 30.1%, то в 2000/2001 финансовом году он достиг 38.6%, причем, три пятых от общего количества индивидуальных кредитов, выданных в это время, приходилось на ипотечные кредиты под залог жилья.

За прошлый год общий объем портфелей ипотечных кредитов пяти крупнейших индийских банков возрос на 33% – от 83 млрд. до более 110 млрд. рупий. При этом, наиболее активным в продвижении ипотечных продуктов в течение 2002 года был Corporation Bank, который увеличил объем выданных займов на 56%, однако 75% достигнутого прироста пришлись на State Bank of India – самый крупный банк среди первой пятерки.

Одной из важнейших характеристик роста активности жилищного кредитования в Индии стало то, что в настоящее время большинство заемщиков – представители среднего класса. Этому способствуют относительно невысокие цены на недвижимость и приемлемые процентные ставки. Наиболее популярны кредиты от 50 тыс. ($1 тыс.) до 150 тыс. рупий ($3 тыс.), а средняя процентная ставка, предлагаемая банками, составляет 11.5% годовых. Как правило, покупатели жилья предпочитают кредиты сроком на 15 лет.

По словам Мадхаби Пури Бутча, директора департамента кредитования жилья в банке ICICI, большинство клиентов приобретают жилье для себя, а не для продажи, поскольку цены на недвижимость резко упали. Средний класс считает инвестирование в приобретение жилья безопасным и наименее подверженным влиянию инфляции способом вкладывания средств. Баллаба из SBI добавляет, что "невысокие процентные ставки также сделали такой способ инвестирования привлекательным как для клиентов, так и для банков".

Кредит для полицейского

Сегодня у индийских заемщиков широкий выбор не только финансовых институтов, предоставляющих ипотечные кредиты, но и разнообразных дополнительных продуктов, привлекательных для клиентов. Например, некоторые банки обеспечивают своим клиентам возможность рефинансирования ипотечных кредитов, взятых ранее под более высокие фиксированные проценты. Как уже упоминалось, процентные ставки на рынке ипотечного кредитования снизились от 16% в 1998 году до 10-11% сегодня.

Банк SBI в прошлом году стартовал рекламную кампанию, предлагая клиентам рефинансировать свои ипотечные кредиты, полученные в других банках. Кредитный портфель банка в жилищном секторе за последние годы возрос до 10 млрд. рупий (около $210 млн.), однако этот показатель пока еще далек от запланированных 30 млрд. рупий. Многих заемщиков, которые брали кредиты под фиксированные 15-16%, привлекает 12%-процентная ставка рефинансирования. Кроме того, SBI пересматривает размер процентных ставок на основе ежемесячного расчета баланса, тогда как большинство банков при изменении размера выплат берут за основу годовые показатели. Такая тактика тоже снижает расходы заемщиков.

IDBI Bank провел в 2002 году еще одну кампанию, в рамках которой предложил клиентам перевести в него их ипотечные займы из других банков. При переводе денег из других источников финансирования на счет в IDBI Bank клиенты получали подарки в зависимости от разницы между процентной ставкой, которую они платили в том финансовом институте, и процентной ставкой в IDBI Bank по ипотечным кредитам. В качестве подарков предлагались золотые украшения, бытовая техника, подарочные сертификаты различных магазинов, а также билеты на соревнования за Кубок мира по крикету.

Кроме того, банк проводил рефинансирование ипотечного кредита клиента, установив для него фиксированную процентную ставку. Однако, при этом, оговаривалось, что, если IDBI Bank в дальнейшем уменьшит процентные ставки по своим ипотечным кредитам, размеры выплат по займам, переведенным из других финансовых институтов, останутся фиксированными, поскольку разница уже компенсирована подарками.

В июне 2003 года процентные ставки IDBI Bank по кредитам сроком на 5 лет составляли 10.5%. Выплаты проводятся ежемесячно, а размеры процентных платежей рассчитываются в конце каждого месяца в зависимости от внесенной в счет погашения займа суммы. Кредитный портфель банка на середину 2002 года насчитывал 5.05 млрд. рупий ($106 млн.), к концу 2003 года его планируется довести до 10 млрд. рупий ($210 млн.).

В своей борьбе за клиента индийские банки используют самые разнообразные способы, их приемы не ограничиваются подарками за открытие нового счета. Поскольку розничное кредитование становится все более популярным, а кредиторы действуют напористее, клиенты располагают более широким выбором не только финансовых институтов, но и различных дополнительных инструментов, которые повышают привлекательность предложений.

Некоторые банки начали предлагать свои услуги клиентам с доставкой на дом. Такую тактику первыми использовали компании – эмитенты кредитных карточек. Теперь настал черед ипотечных финансовых компаний и банков. Механизм такой услуги довольно прост: достаточно подписать присланный по почте предоплаченный чек и переадресовать его обратно в банк – и необходимая для кредита сумма сразу же переводится на счет клиента. Правда, в этом случае размеры процентных ставок немаленькие – порядка 17-18% годовых, зато можно использовать деньги в любой момент.

ICICI Home Finance предлагает подобную схему для ипотечного кредитования. Банк надеется так привлечь покупателей, пока их не перехватили конкуренты, и предложить им средства для покупки жилья. По словам Раджива Сабхарвала, главного операционного менеджера ICICI Home, банк намерен не только предоставлять клиентам ссуды для покупки домов и квартир, но и помогать им в их выборе за счет своих контактов с агентствами недвижимости.

Некоторые ипотечные компании планируют использовать схемы фиксированного депозитного вклада, когда заемщики вносят деньги на депозитный счет, а в дальнейшем могут использовать их для приобретения жилья. Ипотечная компания, в свою очередь, обеспечивает полное финансирование покупки. Такая схема также возможна в сфере приобретения автомобилей.

Банк StanChart, индийское подразделение одноименного британского банка, предложил своим клиентам продукт HomeSaver, сочетающий черты кредита и текущего банковского счета. Он дает клиенту возможность перечислять оговоренную заранее часть его заработной платы, сбережений и прочих поступлений для погашения ипотечного кредита. При этом, размер выплат по кредиту постепенно сокращается в зависимости от ежемесячно вносимых платежей. Все суммы, которые поступают на счет HomeSaver, автоматически используются для погашения оставшейся задолженности. Кроме того, клиенты могут пользоваться этим счетом как обычным банковским, имея доступ к нему посредством чековой книжки и международной дебитной карточки для банкомата. Клиенты также имеют право один раз в год пропустить внесение платежа по любому кредиту, взятому под обеспечение HomeSaver, начиная со второго года пользования продуктом, так как в таком случае освобождаются от выплаты пени при пропуске ежемесячного платежа, что чрезвычайно привлекательно для клиентов.

Банк SBI разработал особые кредиты для судей, полицейских и учителей. Этим категориям клиентов будут установлены более низкие процентные ставки при предоставлении кредитов на покупку жилья, автомобиля или мотоциклов и мотороллеров. Скидки также распространяются на операционное обслуживание и маржу. К тому же, SBI намерен объединиться с различными организациями, чтобы установить схему, по которой ежемесячные платежи будут рассчитываться исходя из заработной платы заемщика. Такая привязка к зарплате минимизирует риск невозврата.

По ипотечным кредитам процентные ставки для полицейских, судей и учителей будут ниже на 0.25% по сравнению с другими категориями заемщиков. Сегодня SBI предоставляет кредит на покупку жилья сроком на 5 лет под 9.25%, от 5 до 10 лет – под 9.75%, а от 10 до 20-ти – под 10.25%. Банк не сообщил, почему он решил поддержать представителей именно этих профессий, однако его инициатива живо обсуждалась в прессе, что обеспечило ему бесплатную рекламу.

Виктория Куприйчук, по материалам Business Line, The Economic Times, DomainB

 
© агенство "Стандарт"