журналы подразделения новости подписка контакты home

архив
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
2010 год
рубрики
ЛИЧНОСТИ

СОБЫТИЯ

БАНКОВСКИЕ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

ТЕНДЕНЦИИ

Информационные технологии

гостям
Агентство "Стандарт" предлагает вам подписаться на экномические журналы – лидеры в своей области.
























"Банковская практика за рубежом" – №8, 2003

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотечный рынок Болгарии: финансирование с помощью облигаций

Законодательные и структурные реформы способствовали активизации ипотечных кредитных операций на финансовом рынке страны

В настоящее время правительству Болгарии удалось преодолеть практически все последствия затяжного экономического и финансового кризиса, охватившего страну в середине 90-х годов. Власти смогли добиться возобновления роста экономики и снижения уровня инфляции. Практически завершено осуществление масштабной программы приватизации и рационализации структуры болгарского банковского сектора. Особое внимание, при этом, уделяется развитию рынка ипотечного кредитования. Законодательные реформы, проводимые болгарскими властями, способствуют заметной активизации ипотечных кредитных операций и росту интереса к данному сектору финансового рынка со стороны национальных банков и пенсионных фондов.

Реформы способствуют оживлению рынка

На данный момент спрос на ипотечные кредитные продукты на болгарском финансовом рынке все еще не очень высокий (общий объем ипотечного портфеля на конец 2002 года составлял всего около $100 млн.), однако предпринимаемые правительством страны меры дают основание надеяться на существенный подъем данного сектора. К примеру, Болгария первой среди стран региона приняла закон об эмиссии ипотечных облигаций (это произошло в 2000 году). Данные ценные бумаги, обеспечиваемые пулом кредитов на покупку недвижимости, дают возможность банкам получать относительно недорогое рефинансирование вложенных средств и снижают риски.

По мнению специалистов, принятый закон довольно гибкий. Он, в частности, не требует создания отдельных ипотечных банков и не предусматривает предоставления государственных гарантий или субсидий тем или иным институтам. Последнее обстоятельство дает ипотечному сектору возможность свободно развиваться по рыночным законам.

К настоящему времени эмиссией ипотечных облигаций уже занялись пять ведущих болгарских финансовых институтов (среди них – Bulgarian American Credit Bank (BABC), SGExpress Bank, Post Bank, Economic and Investment Bank и First Investment Bank). В скором времени к ним планирует присоединиться и United Bulgarian Bank (UBB).

Наибольших успехов в эмиссии ипотечных облигаций добился BABC, осуществивший за 2002 год два выпуска на общую сумму в @8 млн. Ипотечные облигации болгарских банков пользуются довольно большим спросом у страховых компаний и пенсионных фондов как реальная альтернатива инвестициям в государственные ценные бумаги.

Росту ипотечного кредитного рынка Болгарии благоприятствует также снижение роли государственного сберегательного банка DSK, ранее доминировавшего в данной сфере. Усиление конкурентной борьбы ведет к дальнейшей активизации операций по ипотечному кредитованию и способствует расширению спектра продуктов и услуг, а также смягчению условий выдачи кредитов.

Тем не менее, на пути развития ипотечного рынка Болгарии есть и некоторые препятствия. В первую очередь, речь идет об излишней усложненности юридических процедур возврата кредитов. Так, лишение заемщиков, своевременно не выплативших займов, прав на заложенную собственность требует длительных судебных разбирательств (данный процесс может занимать от одного до двух лет), при этом, законодательство зачастую фактически становится на сторону заемщиков, а не кредиторов.

Как бы там ни было, но специалисты отмечают, что власти Болгарии несмотря на определенные трудности, все же, смогли довольно успешно осуществить широкомасштабные системные реформы финансового сектора страны. Таким образом, была создана надежная законодательная и структурная база для эффективного развития болгарского рынка потребительского и ипотечного кредитования.

На сцену выходят новые игроки

Экономический кризис, потрясший Болгарию в 1996-1997 годах, имел катастрофические последствия для банковской системы страны. Примерно третья часть банковского сектора страны – 18 национальных финансовых институтов – была вынуждена прекратить свою деятельность, а остальные банки испытывали серьезные проблемы, связанные с неадекватными системами внутреннего контроля, неэффективным управлением рисками, недостаточным уровнем капитализации и постоянно растущими объемами недействующих кредитов.

В настоящее время положение финансовых институтов Болгарии заметно улучшилось. Во многом это связано с успешно реализованной властями масштабной программой приватизации банковского сектора.

На данный момент практически все болгарские банки проданы западным стратегическим инвесторам – крупным итальянским, греческим, французским, американским институтам. В конечном итоге, в руках иностранцев оказалось около 80% банковского сектора Болгарии. Единственным исключением до последнего времени оставался упомянутый выше DSK, приватизация которого сильно затянулась. Но и этот финансовый институт был в конце мая текущего года приобретен крупнейшим коммерческим банком Венгрии OTP.

Приватизация болгарского банковского сектора способствовала активизации операций финансовых институтов страны с новыми продуктами – кредитными карточками, лизинговыми контрактами, кредитами на приобретение автомобилей и ипотечными займами, как следствие, – начала неуклонно возрастать роль кредитования в бизнесе болгарских банков, и в 2002 году объем банковских кредитов, выданных нефинансовым институтам, возрос на 34.2%.

На рынке потребительского кредитования Болгарии долгое время доминировал государственный банк DSK. Его позиции остаются достаточно сильными и сейчас: по состоянию на начало 2003 года, DSK контролировал более 65% потребительского кредитного рынка страны. Однако у него появились и опасные конкуренты в лице коммерческих банков, в том числе – SGExpress Bank, под контролем которого находятся 8% рынка потребительского кредитования, UBB, принадлежащий греческой NBG Group (6% рынка), Post Bank, контролируемый американской страховой компанией AIG (6% рынка), Bulbank, находящийся в собственности итальянского банка UniCredito (2% рынка), BABC (2% рынка).

Все эти финансовые институты в последнее время активизировали операции в сфере ипотечного кредитования, ранее также полностью контролируемой DSK. Крупномасштабные ипотечные кредитные операции были возобновлены в Болгарии в 1999 году, и с того времени их объем стабильно растет. По итогам 2001 года, темпы увеличения ипотечного кредитования составили 27.4%, а в 2002 году достигли 54.3%.

Развитие ипотечного кредитования:

цифры и факты

Финансирование ипотечных кредитов осуществляется, в основном, при помощи депозитов. Хотя, как было указано выше, ряд болгарских банков приступили к эмиссии ипотечных облигаций, данные финансовые инструменты пока не получили широкого распространения. Дело в том, что по эффективности финансирование кредитов при помощи ипотечных облигаций пока уступает использованию для этой же цели банковских депозитов.

В то же время, поскольку применяемые для финансирования ипотечных кредитов депозиты, как правило, краткосрочные, обращение к эмиссии ипотечных облигаций может рассматриваться как попытка болгарских банков повысить качество управления рисками за счет внедрения более долгосрочного финансирования.

Впрочем, срок погашения самих облигаций также не очень большой – 3 года. Однако уже в ближайшее время срок погашения ипотечных облигаций, выпускаемых финансовыми институтами Болгарии, может быть увеличен до 5 лет, что вполне будет соответствовать продолжительности средней "реальной жизни" ипотечных кредитов (5-7 лет).

В настоящее время болгарские финансовые институты осуществляют кредитование приобретения строящихся или уже построенных домов и квартир, а также их ремонта. Ранее кредиты выдавались на срок от 5 до10 лет, но сейчас сроки погашения ипотечных займов могут достигать и 20 лет.

Соотношение между основной суммой ипотечных кредитов и оценочной стоимостью активов, предоставленных в их обеспечение, составляет, в среднем, 70-80%, хотя цифры эти несколько завышены (см. далее). Наблюдается заметное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам; если в 2000 году они составляли 17-18%, то к третьему кварталу 2002 года уменьшились до 12-14% (в левах; для сравнения: доходность государственных облигаций составляла в то время 8.0-8.5%).

Болгарские финансовые институты определяют конкретные условия ипотечных займов с учетом разных факторов. Так, условия выдачи кредитов в DSK зависят от применяемых в конструкции домов строительных материалов, поскольку это существенно влияет на эксплуатационный срок зданий. Поэтому кредиты на постройку или приобретение квартир в панельных домах менее либеральны, чем займы на постройку или приобретение жилплощади в зданиях из кирпича.

Болгарское подразделение австрийского Raiffeisen Bank при определении условий выдачи ипотечных кредитов исходит, в первую очередь, из разаботанной им схемы классификации клиентов, учитывающей уровень их доходов, качество активов, предоставленных в обеспечение кредита, кредитную историю и ряд иных моментов.

Post Bank определяет уровень процентных ставок по конкретным ипотечным кредитам, ориентируясь на их сроки и валюту, в которой эти займы выдаются. Так, процентные ставки по кредитам банка в евро несколько уступают ставкам по кредитам в болгарских левах (хотя курс лева привязан к евро).

Банки Болгарии все еще достаточно консервативно подходят к вопросам выдачи ипотечных займов. Иногда банкиры требуют дополнительных гарантий, таких как наличие у потенциального заемщика собственного счета в их институте. Кроме того, банки зачастую искусственно занижают (в среднем, примерно, на 20%) стоимость активов, предоставленных под обеспечение кредитов. Такая ситуация вызвана неуверенностью кредиторов в том, что им удастся оперативно реализовать данные активы в случае дефолта заемщика, так как соответствующие юридические процедуры излишне усложнены и затянуты по времени.

Алексей Вересюк, по материалам The Urban Institute (США)

 
© агенство "Стандарт"